Szczegółowe przypadki wycen dla sprawozdań finansowych nr 1
 
 
 

Wyceny dla sprawozdań finansowych – niektóre pewne problemy.

Opracowanie mające na celu określenie wartości nieruchomości dla potrzeb sprawozdań finansowych jest specyficzne i nieco różni się od typowej wyceny zarówno w aspekcie prawnym jak i merytorycznym. Przede wszystkim istotna jest strategia firmy w odniesieniu do wycenianej nieruchomości. Są zasadniczo dwie opcje:
- nieruchomość ma aktywny udział w bezpośrednim profilu działalności firmy i jest wykorzystywana np. na siedzibę firmy lub na miejsce magazynowania lub produkcji
- obiekt nie ma przeznaczenia umiejscowionego w bezpośrednim profilu działalności firmy i wtedy jest on typowym aktywem potraktowanym jako inwestycje. Niech tutaj typowym przykładem będzie np.: firma zajmująca się produkcja komputerów, posiadająca nieruchomość przeznaczona na restaurację, w całości wynajmowaną i użytkowaną jako restauracja. 



Każdy z przypadków budzi pewne wątpliwości zarówno co do sposobu wyceny jak innych elementów opisu.
Pierwszym co należy rozstrzygnąć jest przeznaczenie budynku i klasyfikacja według KŚT. O zaliczeniu budynku do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje jego przeznaczenie oraz związana z tym konstrukcja i wyposażenie, a nie sposób użytkowania, który w praktyce bywa czasem niezgodny z przeznaczeniem. W przypadku wspomnianego przykładowego obiektu zarówno konstrukcja i wyposażenie jak i sposób użytkowania są ze sobą zgodne. W oparciu o rozporządzenie Rady Ministrów1 określa się zatem grupę podgrupę i rodzaj obiektu.

Przykładowy obiekt ma symbol 109 co oznacza „Inne budynki niemieszkalne – restauracje, bary, stołówki”. Należy dodać, że w skład budynku, jako pojedynczego obiektu inwentarzowego, wlicza się również tzw. “obiekty pomocnicze” obsługujące ten budynek, np. chodniki, dojazdy, place parkingowe itp. 



Drugim elementem wyceny będzie ustalenie ceny nabycia zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy o rachunkowości2. Co zrobić jednak gdy takiej ceny nabycia nie można ustalić? W takim wypadku należy ustalić jego cenę sprzedaży (art. 28 ust. 5). Definicja ceny sprzedaży netto środka trwałego nie wystarcza, do jej określenia. Dlatego zarówno MSR 403 § 24 jak i ustawa o rachunkowości mówi że wycenić go należy według modelu wartości godziwej.

Ustawa o rachunkowości art. 28 ust 6 podaje „ Za wartość godziwą przyjmuje się kwotę za jaką dany składnik aktywów mógłby zostać wymieniony, a zobowiązanie uregulowane na warunkach transakcji rynkowej, pomiędzy zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi, niepowiązanymi ze sobą stronami.” Tak określona wartość godziwa odpowiada definicji wartości rynkowej według standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych.

MSR 40 (§ 27-49) podaje dodatkowo, że najbardziej zalecanym jest podejście porównawcze oparte na pochodzących z aktywnego rynku aktualnych cen rynkowych podobnych do nieruchomości inwestycyjnych, podobnie zlokalizowanych, w podobnym stanie, służącym podobnym celom. 

Rozpatrzmy to na przykładzie już wspomnianej restauracji i przykładowej firmy komputerowej jako jej właściciela. Dla utrudnienia usytuujmy tę restaurację w niewielkiej miejscowości.



Obiekt restauracji nie ma przeznaczenia umiejscowionego w bezpośrednim profilu działalności firmy. Stąd zgodnie z art. 3 ust 1 pkt. 17 ustawy o rachunkowości traktować go należy jako inwestycje zaliczone do aktywów - środków trwałych. Dodatkowo w przypadku rozpatrywanego w niniejszym opracowaniu środka trwałego nie można ustalić jego ceny nabycia. W takim wypadku należy ustalić jego cenę sprzedaży. Jeżeli mamy transakcje takich nieruchomości na tym można by zakończyć analizę problemu. 



Co zrobić gdy w rozpatrywanym przypadku dla wycenianej nieruchomości nie ma aktywnego rynku podobnych nieruchomości inwestycyjnych ? Badanie rynku nieruchomości wykazało, że na lokalnym rynku nie występują transakcje nieruchomości przeznaczonych i użytkowanych jako restauracje. Naturalnym działaniem jest rozszerzenie obszaru badania cen transakcyjnych na obszar większy. Wprawdzie zanotowano nieliczne transakcje nieruchomości - restauracji, lecz po pierwsze położone były one np. w dużych miastach, a po drugie nie były to obiekty podobne do wycenianego. Jakiś sens porównania zatem zostałby zachowany jedynie w dużych metropoliach miejskich.



Nie można również alternatywnie porównywać obiektu wycenianego do lokalu użytkowego o innym przeznaczeniu. gdyż jest ona obciążona zawartą umową dzierżawy na okres zamknięty 20 lat z opcją dalszego jej przedłużenia na kolejne 2x10 lat. Taka umowa powoduje, że obiekt będzie użytkowany, w dającym się przewidzieć czasie, zgodnie z jego dotychczasowym przeznaczeniem jako restauracja. Ponadto z rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych, wynika inne ograniczenie; wyceniany jest obiekt o ściśle określonym symbolu KST i nie powinno się w takim przypadku przyjmować poziomu cen funkcjonującego dla innego środka trwałego. Porównanie takie jest możliwe jedynie gdy z rynku wynika że poziom cen transakcji lokali użytkowych o różnym przeznaczeniu jest taki sam jak dla nieruchomości wycenianej. 



A zatem dla przykładowej nieruchomości nie jest możliwe ustalenie ceny sprzedaży netto. W takim przypadku ustawa o rachunkowości przewiduje (art. 28 ust 5) że należy w inny sposób określić jego wartość godziwą, lecz nie definiuje konkretnego sposobu. Dla sprecyzowania tego sposobu posłużono się wykładnią konceptualną w oparciu o rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 12 grudnia 2001 r. w sprawie szczegółowych zasad uznawania, metod wyceny, zakresu ujawniania i sposobu prezentacji instrumentów finansowych4. Ustawodawca wyraźnie wskazuje w tym rozporządzeniu na pewien szczególny sposób postępowania. W §15 podaje, że za wiarygodną uznaje się wartość godziwą oszacowaną (pkt. 5) za pomocą metod estymacji powszechnie uznanych za poprawne. 



Reasumując, ponieważ wartość godziwa jest zbieżna z wartością rynkową zdefiniowaną w standardach zawodowych rzeczoznawców majątkowych, można do jej określenia użyć sposobów uznanych za prawidłowe dla określenia wartości rynkowej. A więc zarówno podejście porównawczym jak i dochodowym. W tym przykładowym przypadku (zawarta umowa najmu na czas określony) naturalnym będzie zastosowanie podejście dochodowego, metody zysków, techniki zdyskontowania przyszłych strumieni pieniężnych.




[1] Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT). (Dz. U. Nr 112, z 1999 r. poz. 1317 z późniejszymi zmianami)

[2] Ustawa z dnia 29,09,1994 r. o rachunkowości (tekst jednolity Dz. U. nr 76 z 2002 r. poz. 694, zmiana Dz. U. nr 60 z 2003 r. poz. 535 Prawo upadłościowe i naprawcze art. 527)

[3] Międzynarodowe Standardy Rachunkowości 2001 wyd. polskie przez International Accouting Standarts Committee Foundation, London

[4] Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 12 grudnia 2001 r. w sprawie szczegółowych zasad uznawania, metod wyceny, zakresu ujawniania i sposobu prezentacji instrumentów finansowych (Dz. U. Nr 149 z 2001 r. poz. 1674)



Paweł Drelich