Cena gruntu pod drogi
 
 
 

Postawienie problemu

Są działki które w obecnym przeznaczeniu w planie zagospodarowania przestrzennego są użytkami rolnymi lub nieużytkami. Działki te po uchwaleniu nowego planu akurat znajdą się w miejscu przeznaczonym pod drogi.
Powstaje pytanie jaką one będą miały wartość po uchwaleniu nowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Rozstrzygnięcie

Wartość nieruchomości zmieniać się będzie wraz z upływem czasu. W chwili obecnej według aktualnego stanu wartość nieruchomości odpowiada cenom uzyskiwanym za grunt rolny w mieście Wrocławiu. Należy przy tym wziąć pod uwagę istotne ograniczenia jakie występują - tzn. możliwość tylko użytkowania rolniczego i wstrzymanie jakichkolwiek decyzji pozwalających inaczej wykorzystać grunt do czasu uchwalenie nowego planu. "Zawieszenie" to w przypadku rozpatrywanych działek szacuje się co najmniej na 3 lata. (tj z uwagi na czasochłonną procedurę od momentu wyłożenia do wglądu). Oczywiście w niczym to nie utrudnia wykorzystania rolniczego gruntu. Rozpatrując zatem działki jako grunty rolne według aktualnego stanu stawka za 1 m2 opiniowanych nieruchomości wahać się będzie według zanotowanych cen transakcyjnych .

Dużo ważniejsza z punktu gospodarczego jest jednak wartość jaką nieruchomości uzyskają po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego. Warunkiem wszelkich rozważań o przyszłej wartości będzie jednak uchwalenie planów zagospodarowania przestrzennego w postaci rozpoznanej z zachowaniem odpowiedniej staranności . Zasadnicze zmiany (mało prawdopodobne choć możliwe) w stosunku do zaobserwowanych projektów nowych planów spowodować może istotne różnice w przyszłej wartości nieruchomości.

Znane jest przyszłe przeznaczenie rozpatrywanych działek. Według projektu nowego planu większość powierzchni tych działek wykorzystana zostanie pod komunikację - drogi podlegające pod administrację miejską samorządową. Powyższe przypisanie ma zasadnicze znaczenie dla wartości, gdyż wycena tych nieruchomości objęta jest przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami opisanej w podstawach prawnych opinii. Wycena tych nieruchomości nie może być wykonana w oparciu o procedury opisane w ustawie o autostradach płatnych.

Zasady wyceny
W przypadku gdy około 60-70% powierzchni działek jest przeznaczonych pod nowe drogi. po uchwaleniu planu można założyć, że działki te będą podlegały wykupieniu przez gminę według zasad określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami (w skrócie uogn) Wykupienie nie musi być poprzedzone decyzją o podziale jakkolwiek nie należy w przypadkach mniejszego areału powierzchni pod drogi tego wykluczać.

Zgodnie z uogn odpowiedni przepis ma brzmienie:

art. 97. 1. Podziału nieruchomości dokonuje się na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny.

Niewątpliwie budowa dróg jest celem publicznym i w tym zakresie interes prawny ma gmina. Może ona w koniecznej sytuacji dokonać podziału bez zgody właściciela.

Wycena gruntów pod drogi w świetle ustawy o gospodarce nieruchomościami jest niewystarczająco precyzyjnie opisana w przepisach i co za tym idzie różnie interpretowana przez rzeczoznawców majątkowych.

Podstawowym artykułem w opiniowanym przypadku jest art. 112 uogn odnoszący się do wywłaszczenia nieruchomości:
Art. 112. 1. Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do nieruchomości położonych, z zastrzeżeniem art. 125 i 126, na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne.
2. Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości.
3. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy.
Powołane art. 125 i 126 nie odnoszą się rozpatrywanej sytuacji bowiem dotyczą kopalin i sytuacji klęski żywiołowej.

Wywłaszczenie musi być poprzedzone rokowaniami
Art. 114. 1. Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, z zastrzeżeniem ust. 2 i ust. 3, należy poprzedzić rokowaniami o nabycie w drodze umowy praw określonych w art. 112 ust. 3, przeprowadzonymi między starostą, wykonującym zadanie z zakresu administracji rządowej, a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W trakcie prowadzenia rokowań może być zaoferowana nieruchomość zamienna.
Przepis ten należy rozumieć w ten sposób, że wywłaszczenie może być wszczęte po wyczerpaniu drogi negocjacyjnej, a brak przesłanek wskazujących na wyczerpanie negocjacji może skutkować uchyleniem sądownym całego postępowania wywłaszczeniowego.

Cenę za wywłaszczone nieruchomości ustala się zgodnie z art. 128 ust 1 i odpowiednio do art. 134 uogn
Art. 128. 1. Wywłaszczenie własności nieruchomości lub innego prawa następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości wywłaszczonej nieruchomości lub wartości tego prawa.
Art. 134. 1. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości.
2. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.
3. Wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości.
4. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

W przypadku rozpatrywanych działek sytuacja związana z nowym planem zagospodarowania przestrzennego powoduje wzrost wartości rynkowej. Do tego wprost pasuje art. 134 ust 4. Podstawą zatem wszelkich negocjacji cenowych związanych z wykupem nieruchomości jest wartość dla alternatywnego sposobu użytkowania.

Zarówno w uogn jak i rozporządzeniu RM w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości (patrz pkt.1.13.d) brak jest definicji wartości rynkowej dla alternatywnego sposobu użytkowania. W takim przypadku należy posłużyć się definicjami występującymi w innych materiałach. Definicję ta podają standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych.

4.Wartość Rynkowa dla Alternatywnego Sposobu Użytkowania (WRA)
4.1.Wartość rynkowa dla alternatywnego sposobu użytkowania oznacza wartość rynkową, ale odzwierciedlającą perspektywiczne wykorzystanie nieruchomości dla celów innych niż aktualne. Tam, gdzie wartość dla alternatywnego sposobu użytkowania danej nieruchomości różni się w istotny sposób od wartości dla aktualnego sposobu użytkowania, winno to być wyraźnie zaznaczone przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym.

4.2.W przypadku, gdy przedmiotem wyceny jest nieruchomość zajmowana przez przedsiębiorstwo dla własnych celów, przy założeniu, że będzie ono kontynuowało swą działalność, wartość dla alternatywnego sposobu użytkowania, która mogłaby być zrealizowana tylko przez likwidację, zamknięcie lub przeniesienie przedsiębiorstwa (firmy) do innych pomieszczeń lub na inną nieruchomość, nie powinna stanowić podstawy ustalenia wartości nieruchomości. Tak ustalona wartość może mieć jednak znaczenie dla ustalenia wartości mienia przedsiębiorstwa, którego składnik stanowi wyceniana nieruchomość.

4.3.Grunty, budynki i lokale traktowane jako źródło dochodu lub przeznaczone do przyszłego zagospodarowania winny być wyceniane z uwzględnieniem także alternatywnego sposobu użytkowania, tam, gdzie jest on możliwy.

4.4.We wszystkich przypadkach wartość dla alternatywnego sposobu użytkowania winna opierać się na konkretnych informacjach lub danych, determinujących możliwość zmiany użytkowania. Rzeczoznawca majątkowy nie może przyjmować bezpodstawnych lub nierealistycznych założeń w tym zakresie.

Art. 159 uogn udziela delegacji do określenia szczegółowych zasad wyceny nieruchomości w rozporządzeniu Rady Ministrów. W odniesieniu do opiniowanych nieruchomości zastosowanie ma § 28 cytowanego rozporządzenia (patrz pkt. 1.13.d).

§ 28. 1. Dla ustalenia odszkodowania w przypadku, o którym mowa w art. 134 ust. 4, za działki gruntu wydzielone pod nowe drogi albo pod poszerzenie dróg istniejących wartość nieruchomości ustala się w podejściu porównawczym, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości na te cele.
2. Jeżeli nie ma cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży nieruchomości, dla ustalenia odszkodowania, w przypadku, o którym mowa w ust. 1, przyjmuje się wartość 1 m2 gruntu równą wartości 1 m2 gruntu wchodzącego w skład nieruchomości, z której wydzielono drogi, powiększoną o 50% tej wartości.

Zapis w §28 pkt. 2 odnosi się do sytuacji w której ceny transakcyjne nie występują, nakłada on obowiązek wykorzystania wartości gruntu z których wydzielono działki pod drogi. W konkretnej sytuacji mamy do czynienia oboma sytuacjami.

Reasumując procedurę wyceny:
1. Określić należy wartość do negocjacji według zasad określanych dla wywłaszczenia nieruchomości.
2. W określaniu wartości należy wziąć pod uwagę nie obecny stan nieruchomości lecz stan alternatywny po uchwaleniu planu powodujący wzrost wartości gruntu.
3. Jako podstawę ustalenia wartości do negocjacji i zarazem odszkodowania należy wziąć przede wszystkim występujące transakcje kupna gruntu pod drogi.