Prawa do nieruchomości
 
 
 

Własność, użytkowanie wieczyste, ograniczone prawa rzeczowe

1. Własność
Własność należy pojmować w dwóch kategoriach: ekonomicznej i prawnej. W ujęciu ekonomicznym własność to każda forma władania rzeczami oraz innymi skład¬nikami majątkowymi. Natomiast w znaczeniu prawnym własność to bezterminowa forma prawna korzystania z rzeczy. Treścią tego prawa jest moc używania i korzystania z rzeczy, z wyłączeniem innych osób. Korzystanie polega na władaniu rzeczą, dokonywaniu jej zmian, pobieraniu pożytków, a nawet zniszczeniu. Szczególną formą korzystania z rzeczy jest rozporządzanie nią, oznaczające realizację prawa w jej dysponowaniu przez przeniesienie własności, zbycie, obciążenie, oddanie w posiadanie w drodze odpowiednich czynności prawnych. Granice wykonywania prawa własności określają ustawy i zasady współżycia społecznego, a kryterium sposobu korzystania przez właściciela z przysługującego mu prawa, jest jego społeczno-gospodarcze przeznaczenie. Własność nieruchomości można nabyć w drodze czynności cywilnoprawnych (umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, dożywocia, zniesienia współwłasności, działu spadku), orzeczeń sądowych, decyzji administracyjnych oraz z mocy prawa. Ustawodawca nakazuje, pod rygorem nieważności, sporządzanie umowy o przeniesienie własności nieruchomości i umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości w formie aktu notarialnego . Prawo cywilne przewiduje również inne formy nabycia własności nieruchomości w postaci zrzeczenia się własności nieruchomości czy zasiedzenia.
„Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom.” W takiej sytuacji mamy do czynienia ze współwłasnością. 

Możemy zatem wyodrębnić trzy cechy charakteryzujące współwłasność:
• jedność przedmiotu,
• wielość podmiotów (co najmniej dwie osoby),
• niepodzielność wspólnego prawa.

Ostatni punkt należy rozumieć jako brak podziału fizycznie wydzielonej części rzeczy na swoją wyłączną własność.

Współwłaściciele mogą swobodnie ustalać między sobą kwestie związane z korzystaniem i używaniem wspólnego prawa, nie naruszając istoty współwłasności. Możemy wyróżnić trzy źródła powstania współwłasności: czynność prawna, zdarzenie prawne lub ustawa. Polskie prawo cywilne wyróżnia dwa rodzaje współwłasności: współwłasność w częściach ułamkowych (np. udział spadkobierców we własności rzeczy należących do spadku) i współwłasność łączną (np. wspólność majątkowa małżeńska).

Współwłasność w częściach ułamkowych polega na tym, że udział każdego współwłaściciela we wspólnym prawie jest określony ułamkiem. Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli, czyli np. zbyć ten udział, zrzec się udziału, obciążyć innym prawem (hipoteka, użytkowanie). Nie może jednak obciążyć udziału we współwłasności pozostałymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, które mogą obciążać tylko całą nieruchomość . Ułamkowa część nieruchomości może również stanowić przedmiot egzekucji .

Współwłasność łączna ma bezudziałowy charakter i z jej istoty wynika, że współwłaściciel nie może rozporządzać swoim prawem dopóki trwa współwłasność łączna. Nie jest ona samoistnym stosunkiem prawnym, gdyż zawsze jest związana ze szczególnym podstawowym stosunkiem prawnym o charakterze osobistym, bez którego nie może powstać ani istnieć. Do tego rodzaju zależności należą – związki małżeńskie, spółki cywilne, jawne (niemające osób prawnych) i inne mające za zadanie osiągnięcie wspólnego celu. Z chwilą ustania stosunku podstawowego (rozwodu czy separacji, wyłączenia lub zniesienia wspólności majątkowej, rozwiązania spółki) współwłasność łączna zmienia się we współwłasność w częściach ułamkowych. Od tego momentu możliwe jest zniesienie współwłasności. Cechą swoistą jest nieoznaczenie wielkości udziałów współwłaścicieli a co za tym idzie niemożność rozporządzania nimi. Powoduje to potrzebę porozumienia się współwłaścicieli co do sprawowania zarządu. Czynności zarządu można podzielić na czynności prawne, faktyczne i polegające na załatwianiu spraw urzędowych. Charakter czynności zarządu w prawie cywilnym dzieli je na trzy grupy: czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną, czynności przekraczające ten zarząd i czynności zachowawcze. Zróżnicowany jest tryb podejmowania tych czynności i skutek jego naruszenia. Dla czynności zwykłego zarządu wystarcza bowiem zgoda większości współwłaścicieli, a każda czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu wymaga uprzedniej zgody wszystkich współwłaścicieli. W obydwu wypadkach dokonanie czynności z naruszeniem tych regulacji powoduje jej nieważność. Natomiast każdy ze współwłaścicieli ma prawo do samodzielnego podejmowania czynności zachowawczych, których celem jest ochrona wspólnego prawa do przedmiotu współwłasności i nie potrzebuje uzyskiwać zgody większości . 

Polskie prawo cywilne wyróżnia trzy typy zarządu:
• zarząd umowny ustanowiony w drodze zgodnej umowy pomiędzy współwłaścicielami,
• zarząd sądowy sprawowany przez zarządcę sądowego ustanawiany, gdy nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zarządu, gdy większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu oraz gdy większość krzywdzi mniejszość. Zarząd sądowy musi być niezwłocznie ujawniony w księdze wieczystej, 
• zarząd ustawowy występujący w sytuacjach bezkonfliktowych wynikający z przepisu, że każdy ze współwłaścicieli ma prawo i obowiązek wykonywać zarząd rzeczą wspólną i z reguły faktycznie polega na jego wykonywaniu przez jednego ze współwłaścicieli. 

Uprawnionym do żądania zniesienia współwłasności, w drodze umowy bądź orzeczenia sądu, jest każdy współwłaściciel i roszczenie to się nie przedawnia, ale może zostać wyłączone umownie przez samych współwłaścicieli na okres nie dłuższy niż 5 lat, który można ponowić. Zniesienie współwłasności nieruchomości może nastąpić przez jej fizyczny podział bądź przyznanie jej jednemu ze współwłaścicieli. Podział ten nie może być jednak sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości oraz nie może pociągać za sobą istotnej zmiany lub znacznego zmniejszenia wartości nieruchomości. 

Podstawowe przepisy dotyczące ochrony praw właściciela sformułowane są w art. 222 k.c.: „Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.”

Możemy więc wyodrębnić dwa rodzaje roszczeń, przysługujące właścicielowi: 
• roszczenie windykacyjne (żądanie wydania rzeczy),
• roszczenie negatoryjne (żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń). 

W przypadku nieruchomości roszczenia te nie ulegają przedawnieniu. 

Wyrazem szczególnej ochrony prawa własności i innych praw majątkowych są gwarancje zawarte w Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej oparte na zasadzie jednolitego pojęcia własności jako przedmiotu ochrony prawnej, bez względu na to do kogo należy. Zgodnie z Konstytucją każdy ma prawo do własności, innych praw majątkowych oraz prawa dziedziczenia, własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w takim zakresie, w jakim nie zostanie naruszona istota tego prawa. Z tych względów Konstytucja dopuszcza wywłaszczenie tylko wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem.

2. Użytkowanie wieczyste
Prawo użytkowania wieczystego jest prawem na rzeczy cudzej, jednakże zarówno jego funkcja gospodarcza, jak i ranga prawna w hierarchii praw rzeczowych jest zdecydowanie silniejsza aniżeli ograniczonych praw rzeczowych. Powszechnie przyjmuje się w doktrynie i orzecznictwie, że prawo użytkowania wieczystego jest prawem pośrednim między prawem własności, a prawami rzeczowymi ograniczonymi. Potwierdza to systematyka Kodeksu Cywilnego, gdzie ustawodawca umieścił w to prawo między własnością, a ograniczonymi prawami rzeczowymi. Szczegółowe przepisy dotyczące tego prawa znajdują się także w Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Prawo użytkowania wieczystego definiuje się jako prawo na rzeczy cudzej o charakterze celowym, obciążające użytkownika wieczystego obowiązkiem wykorzystania oddanej mu w użytkowanie wieczyste nieruchomości w sposób określony w umowie (np. opłata roczna, zabudowa). Zatem użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu i rozporządzać nim w granicach zakreślonych przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz przez postanowienia umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Postanowienia umowne określające sposób korzystania z nieruchomości powinny być sporządzone w formie aktu notarialnego i podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej. W użytkowanie wieczyste mogą być oddawane jedynie grunty będące własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, które położone są w granicach administracyjnych miast lub poza tymi granicami, o ile zostały włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki. W przypadkach określonych w przepisach szczególnych przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być także inne grunty Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego. Podmiotem użytkowania wieczystego może być każda osoba fizyczna lub prawna, jeżeli nie jest właścicielem nieruchomości.

Prawo użytkowania wieczystego, w odróżnieniu od prawa własności, jest pra¬wem terminowym i jest, poza wypadkami wyjątkowymi, ustanowione na okres 99 lat z prawem przedłużenia na dalszy okres od 40 do 99 lat. Odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko z uwagi na ważny interes społeczny. Zasadą jest ustanawianie tego prawa na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego poprzedzonej postępowaniem przetargowym szczegółowo uregulowanym w Ustawie o gospodarce nieruchomościami. Przepisy stanowiące, że właścicielem budynków i innych urządzeń znajdujących się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste jest użytkownik wieczysty oraz, że własność tych budynków i urządzeń jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym są przepisami bezwzględnie obowiązującymi, które nie mogą być zmieniane wolą stron. Użytkownik wieczysty jest bowiem właścicielem budynków i innych urządzeń, które zostały wzniesione przez niego na gruncie będącym przedmiotem wieczystego użytkowania, jak również tych, które zostały wybudowane przed ustanowieniem tego prawa, jeżeli nabył je zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w wieczyste użytkowanie. Kodeks cywilny nadał więc prawu użytkowania wieczystego gruntu nadrzędny charakter w stosunku do prawa własności budynków na tym gruncie, co oznacza, że prawem głównym jest użytkowanie wieczyste, a prawem związanym jest prawo własności budynków i urządzeń. Powoduje to, że zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntów odnosi się także do budynków i innych urządzeń, a sama własność budynków i urządzeń nie może być przeniesiona na inna osobę bez przeniesienia prawa użytkowania wieczystego.

Zasadniczo prawo użytkowania wieczystego wygasa na skutek upływu czasu, na jaki zostało ono ustanowione. Do innych sposobów wygaśnięcia należą: rozwiązanie przez strony umowy o oddanie gruntu w wieczyste użytkowanie przed upływem oznaczanego w niej terminu, zrzeczenie się użytkowania wieczystego, przejście wieczystego użytkowania na właściciela (konfuzja), rozwiązanie umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego na skutek jednostronnego żądania lub wywłaszczenie.
Do ochrony prawa użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności.

3. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu zostało szczegółowo unormowane w odrębnej Ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Jest to ograniczone prawo rzeczo¬we, zbywalne, dziedziczne i podlegające egzekucji. Regulacja zawarta w Ustawie obejmuje zarówno spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, jak i spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, o których mowa w art. 244 k.c, jakkolwiek obecnie akt ten posługuje się jedynie pojęciem lokalu mieszkalnego i lokalu o innym przeznaczeniu. Do prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej również stosuje się odpowiednio przepisy tej Ustawy. Obecnie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może należeć do kilku osób. Pierwszym etapem powstania tego prawa jest zawarcie umowy o budowę lokalu w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Z chwilą zawarcia tej umowy powstaje roszczenie o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zwane ekspektatywą, które jest zbywalne, dziedziczne i podlega egzekucji. Umowę zbycia ekspektatywy sporządza się w formie aktu notarialnego. Powstanie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wymaga zawarcia umo¬wy o ustanowienie tego prawa w formie pisemnej. Natomiast zbycie tego prawa i jego ułamkowej części wymaga sporządzenia umowy w formie aktu notarialnego. Spółdzielnia mieszkaniowa na żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jest zobowiązana do zawarcia umowy o przeniesienie własności lokalu, o ile spełnione są warunki szczegółowo określone w Ustawie. 

4. Ograniczone prawa rzeczowe
Ograniczone prawa rzeczowe zostały sklasyfikowane i zdefiniowane w Kodeksie Cywilnym. Przedmiotem tych praw są rzeczy, ale użytkowanie, zastaw i hipoteka mogą być także ustanawiane na prawie. Na ogół ograniczone prawa rzeczowe dotyczą nieruchomości, jedynie zastaw jest prawem ustanawianym wyłącznie na ruchomościach. Ponadto wszystkie ograniczone prawa rzeczowe poza hipoteką i zastawem wiążą się z władaniem rzeczą. 

Wyróżnić możemy następujące możliwości ustanawiania ograniczonych praw rzeczowych: 
• w drodze czynności prawnej, 
• na mocy orzeczenia sądowego, 
• na mocy decyzji administracyjnej. 

Przepisy o przeniesieniu własności stosuje się do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego, z wyłączeniem przepisów o niedopuszczalności warunku lub terminu. Ponadto jedynie dla oświadczenia woli właściciela ustanawiającego ograniczone prawo rzeczowe wymagana jest, pod rygorem nieważności, forma aktu notarialnego. Oświadczenie woli drugiej strony może być złożone w każdej uzgodnionej przez strony formie, w sposób zrozumiany i jasny. 

Przeniesienie ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości następuje w drodze umowy zawartej między uprawnionym a nabywcą. Zmiana treści ograniczonego prawa rzeczowego wymaga zawarcia umowy między uprawnionym a właścicielem rzeczy obciążonej, a w sytuacji, gdy zmiana treści prawa dotyka osoby trzeciej, dodatkowo potrzebna jest zgoda tej osoby. Jeżeli przedmiotem tych umów było ograniczone prawo rzeczowe ujawnione w księdze wieczystej, konieczne jest dokonanie wpisu o przeniesieniu tego prawa lub jego zmianie w księdze wieczystej. 

Bezwzględny charakter ograniczonych praw rzeczowych powoduje, że stają się one skuteczne również wobec innego uprawnionego z tytułu takiego samego prawa obciążającego tę samą nieruchomość. Z tych względów funkcjonują różne normy regulujące pierwszeństwo ograniczonych praw rzeczowych w sytuacjach kolizyjnych w zakresie różnych reżimów odpowiedzialności. Generalną regułą jest to, że prawo powstałe wcześniej ma pierwszeństwo przed prawem powstałym później. Ponadto prawom wpisanym do księgi wieczystej przysługuje pierwszeństwo przed prawami pozaksięgowymi, bez względu na chwilę ich powstania. Z kolei o pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych ujawnionych w księdze wieczystej rozstrzyga chwila złożenia wniosku o dokonanie wpisu. Prawa wpisane na podstawie wniosków złożonych równocześnie mają równe pierwszeństwo. Powoduje to, że w razie złożenia w postępowaniu wieczystoksięgowym w różnych terminach wniosków o wpisy konstytutywne pozostające ze sobą w kolizji, kolejność ich rozpoznawania powinna odpowiadać kolejności ich złożenia. O kolejności ich złożenia rozstrzyga chwila złożenia wniosku, którym jest dzień, godzina i minuta, gdy wniosek wpłynął do sądu prowadzącego księgę wieczystą lub chwila jego sporządzenia w tym sądzie. Za złożone równocześnie uważa się wnioski, które wpłynęły w tej samej chwili. To pierwszeństwo może być zmienione w drodze umowy między tym czyje prawo ma ustąpić pierwszeństwa a tym czyje prawo ma uzyskać pierwszeństwo. 

Ograniczone prawo rzeczowe wygasa, jeśli uprawniony zrzeka się tego prawa składając właścicielowi rzeczy obciążonej stosowne oświadczenie. W wypadku, gdy prawo to było ujawnione w księdze wieczystej, do jego wygaśnięcia potrzebne jest jego wykreślenie z księgi wieczystej. Ograniczone prawo wygasa również w przypadku tzw. konfuzji, tj. przejścia tego prawa na właściciela rzeczy obciążonej lub gdy uprawniony z takiego prawa nabędzie własność rzeczy obciążonej. Inne źródła wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych to: upływ terminu, jeżeli prawo zostało ustanowione z zastrzeżeniem terminu końcowego, śmierć uprawnionego, ex legę na skutek niewykonywania przez lat dziesięć, wywłaszczenie. W przypadku służebności gruntowej istnieje możliwość jej zniesienia na mocy orzeczenia sądowego.
Ograniczone prawa rzeczowe podlegają ochronie przewidzianej w przepisach o ochronie własności.

4.1. Użytkowanie
Użytkowanie definiuje artykuł 252 Kodeksu Cywilnego jako prawo do używania rzeczy i do pobierania jej pożytków. Jest to prawo niezbywalne i może być ustanowione jako prawo terminowe lub na czas nieoznaczony. Wykonywanie użytkowania nieruchomości można ograniczyć do jej oznaczonej części, a w orzecznictwie dopuszczono możliwość ustanowienia użytkowania na udziale. Użytkowanie jako prawo rzeczowe bezwzględne pełni z istoty swojej funkcję konsumpcyjną, czego w stosunkach wiejskich najlepszym przykładem jest użytkowanie nieruchomości lub jej części przez starszych wiekiem rolników, którzy przekazali swoje gospodarstwo na rzecz następcy, zachowując dla siebie prawo korzystania z określonej działki w celu uzupełnienia źródła swego utrzymania. Prawo to wygasa wskutek niewykonywania przez dziesięć lat bądź zrzeczenia się. Jeżeli użytkowanie jest ustanowione na rzecz osoby fizycznej, to wygasa najpóźniej z chwilą śmierci uprawnionego. Użytkownik powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki. Właściciel nie ma obowiązku czynić nakładów na rzecz obciążoną użytkowaniem. Napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy zobowiązany jest dokonywać użytkownik. 

Nową postacią użytkowania, opisaną w artykule 270(1) jest prawo korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku. Jest to prawo terminowe i wygasa najpóźniej po upływie 50 lat od jego ustanowienia. Odmienność tej formy użytkowania wyraża się także tym, że jest to prawo zbywalne, dziedziczne, które nie wygasa wskutek niewykonywania tego prawa przez dziesięć lat. 

4.2. Służebność gruntowa
Służebność gruntowa polega na możliwości obciążenia nieruchomości na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega na tym, że:
• właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej lub
• właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań lub
• właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości przysługują na podstawie przepisów o prawie własności. 

Służebność gruntowa może być ustanowiona jedynie wtedy, gdy przyczynia się do zwiększenia użyteczności gospodarczej nieruchomości władnącej. Szczególnym przykładem służebności gruntowej jest służebność drogi koniecznej stanowiąca istotne ograniczenie we władztwie nad nieruchomością gruntową dla właściciela nieruchomości obciążonej. Ustanowienie drogi koniecznej może nastąpić w drodze sądowej lub umownej, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. W takiej sytuacji właściciel tej nieruchomości może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej. Ustanowienie drogi koniecznej może nastąpić zarówno w drodze umowy, jak i decyzją sądu uwzględniając interes społeczno-gospodarczy. Za ustanowienie drogi koniecznej właścicielowi gruntu obciążonego przysługuje wynagrodzenie ustalone według zasad rynkowych. O wysokości wynagrodzenia decyduje wśród innych czynników również wartość strat poniesionych przez właściciela nieruchomości obciążonej, np. przez utratę płodów rolnych z zajętego pod drogę pasa gruntu. Przepis ten jest również stosowany w praktyce do ustanawiania służebności gruntowej polegającej na doprowadzeniu linii energetycznej do nieruchomości przez sąsiednie grunty w celu podłączenia nieruchomości pozbawionej elektryczności do sieci energetycznej oraz do przeprowadzenia przewodów wodociągowych do nieruchomości nie przyłączonej do sieci i nie mającej z nią bezpośredniej łączności. Służebnością drogi koniecznej nie można obciążyć ułamkowej części nieruchomości tylko całą nieruchomość. 

4.3. Posiadanie
Stan faktyczny znajdujący się pod ochroną prawa, z którym prawo wiąże wiele doniosłych skutków o zróżnicowanym charakterze nazwany jest posiadaniem. Stan ten polega zatem na trwałym faktycznym władztwie nad rzeczą, a zatem to, do czego mający prawo jest uprawniony, to posiadacz może. Przedmiotem posiadania mogą być tylko rzeczy, a zatem przedmioty materialne, które mogą być przedmiotem prawa i obrotu. Kodeks cywilny wyróżnia dwa rodzaje posiadania; samoistne i zależne. „Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).” Tylko ten, kto rzeczą faktycznie włada z zamiarem władania dla siebie jest jej posiadaczem samoistnym. Z kolei posiadanie zależne to władztwo nad cudzą rzeczą, które posiadacz wykonuje dla siebie w zakresie odpowiadającym prawu podmiotowemu innemu niż własność. W obydwu jednak wypadkach posiadanie występuje przy równoczesnym istnieniu elementu fizycznego władania rzeczą i psychicznego. Z tych względów nie jest posiadaczem, ten kto jest dzierżycielem, gdyż faktycznie włada on rzeczą, ale za kogo innego. Szczególną odmia¬nę posiadania stanowi współposiadanie rzeczy przez kilka osób, przy czym musi być ono jednolite (albo wyłącznie samoistne albo wyłącznie zależne). 

Posiadanie jest prawem, które podlega dziedziczeniu i jest przenoszalne przez wydanie rzeczy. Można również posiadać służebności.

Posiadanie jest prawnie chronione, przy czym środki prawne przewidziane Kodeksem Cywilnym są dwojakiej natury. Z jednej strony są to środki ochrony własnej w postaci obrony koniecznej oraz dozwolonej samopomocy, a z drugiej strony - to ochrona sądowa posiadacza. W ramach ochrony sądowej przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również temu, na czyją korzyść nastąpiło naruszenie, przysługuje posiadaczowi w ciągu roku od naruszenia roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i zaniechanie naruszeń. Takie roszczenie może być jednak dochodzone tylko w ciągu roku od chwili naruszenia posiadania. 

Bibliografia:
M. Bryx: Wprowadzenie do zarządzania nieruchomością, Poltext, Warszawa 2005
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.