Nieruchomość
 
 
 

Definicja i rodzaje nieruchomości

Definicja nieruchomości, która obowiązuje obecnie w Polsce, wynika z treści kilku aktów prawnych. Jest to przede wszystkim Kodeks Cywilny, którego art. 46 mówi, iż: „Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.” 

Możemy zauważyć więc, że nieruchomość łączy się ściśle z pojęciem własności. Art. 46 k.c. wyróżnia trzy rodzaje nieruchomości: nieruchomość gruntową (niezabudowaną lub zabudowaną), nieruchomość budynkową oraz nieruchomość lokalową.

Nieruchomość gruntowa to część powierzchni ziemskiej wyodrębniona pod względem własności. Jednak oprócz prawa własności do gruntu obejmuje ona również prawo własności do części składowych tego gruntu. Mówi nam o tym art. 191 k.c.: „Własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową”. Elementami składowymi nieruchomości mogą być budynki, urządzenia, rośliny a także prawa związane z własnością, o czym informuje nas art. 50 k.c. Zatem właściciel gruntu jest właścicielem także wszystkich rzeczy ruchomych trwale z gruntem związanych. Elementy składowe nieruchomości tracą z chwilą przyłączenia samodzielny byt prawny. Można jednak znaleźć odstępstwa od tej zasady. W określonych sytuacjach budynki lub ich części mogą być odrębnymi nieruchomościami. Wskazują na to wtedy przepisy szczególne. 

Przykładem takiego przepisu jest art. 235 k.c.: „Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub należącym do samorządu terytorialnego lub ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste”. Mamy tu do czynienia z wyodrębnieniem nieruchomości budynkowej, która jest osobnym od gruntu przedmiotem własności.

Nieruchomość lokalową definiuje nam art. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Według ustawy „samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, (…), mogą stanowić odrębną własność”. Ust. 2 mówi: „Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne”. Lokal musi więc samodzielnie spełniać swoje funkcje oraz być fizycznie trwale oddzielony od reszty budynku. Jako części składowe do lokalu mogą przynależeć inne pomieszczenia tj. piwnica, strych, komórka, garaż. W przypadku wyodrębnienia własności lokalu właścicielowi przysługuje udział we współwłasności części wspólnych budynku oraz we współwłasności lub współużytkowaniu wieczystym nieruchomości gruntowej. 
Oprócz podziału na gruntowe, budynkowe i lokalowe, nieruchomości możemy klasyfikować według wielu kryteriów.

Według kryterium podmiotowego (właściciela) wyróżniamy nieruchomości, których właścicielem jest gospodarstwo domowe, gospodarstwo rolne, przedsiębiorstwa lub podmioty publiczne. W zależności od rodzaju samego przedmiotu wyróżniamy: nieruchomości mieszkalne i rekreacyjne, nieruchomości handlowe i usługowe, nieruchomości przemysłowe, nieruchomości rolne, nieruchomości leśne oraz nieruchomości specjalne. 

Z punktu widzenia inwestycji istnieje kilka rodzajów nieruchomości, w szczególności:
• Nieruchomości gruntowe,
• Nieruchomości mieszkaniowe (nabywane w celach inwestycyjnych, np. na wynajem),
• Nieruchomości komercyjne (np. nieruchomości biurowe, magazynowe, centra handlowe),
• Nieruchomości przemysłowe,
• Nieruchomości rolne,
• Nieruchomości leśne,
• Nieruchomości związane z rekreacją (np. nieruchomości z wodami),
• Nieruchomości specjalne. 

Każda z tych rodzajów nieruchomości wymaga szczegółowej analizy na potrzeby inwestycji. Ze względu na specyfikę inwestowania na rynku nieruchomości należy przedstawić definicję trzech rodzajów nieruchomości niezurbanizowanych: nieruchomości rolnej, nieruchomości leśnej oraz nieruchomości z wodami. Szczególnym rodzajem nieruchomości gruntowej jest nieruchomość rolna. 

Definiuje ją art. 461 k.c.: „Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej”. W Polsce nieruchomości rolne mają bardzo duże znaczenie z uwagi na swoją powierzchnie, która stanowi ponad 60% terytorium kraju. Dodatkowo występuje duża ingerencja państwa w sfery ograniczenia wyłączania gruntów rolnych z produkcji rolnej. Istnieją również ograniczenia swobodnego inwestowania w nieruchomości rolne z uwagi na rozwiązania prawne preferujące model rodzinnych gospodarstw rolnych. Powoduje to często w praktyce wyłączenie z obrotu na wolnym rynku dużej ilości tego rodzaju nieruchomości poprzez ograniczenia administracyjne.

Również nieruchomości leśne mają duża specyfikę. Zajmują one ponad 25% powierzchni kraju, z czego ok. 80% zarządzanych jest przez Państwowe Gospodarstwo Leśne „Lasy Państwowe”. Regulacje dotyczące treści własności nieruchomości stanowiących lasy, zasad gospodarowania i definicję lasu zawierają przepisy ustawy z dnia 28 września 1991r. o lasach . Art. 3 mówi: 
„Lasem w rozumieniu ustawy jest grunt:
1) o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryty roślinnością leśną (uprawami leśnymi) – drzewami i krzewami oraz runem leśnym – lub przejściowo jej pozbawiony:
a) przeznaczony do produkcji leśnej lub
b) stanowiący rezerwat przyrody lub wchodzący w skład parku narodowego albo
c) wpisany do rejestru zabytków,
2) związany z gospodarką leśną, zajęty pod wykorzystywanie dla potrzeb gospodarki leśnej: budynki i budowle, urządzenia melioracji wodnych, linie podziału przestrzennego lasu, drogi leśne, tereny pod liniami energetycznymi, szkółki leśne, miejsca składowania drewna, a także wykorzystywany na parkingi leśne i urządzenia turystyczne”.
„Przepisy ustawy stosuje się do lasów bez względu na formę ich własności”. 

Właścicieli lasów obowiązują zasady tzw. trwale zrównoważonej gospodarki leśnej polegającej na działalności zmierzającej do ukształtowania struktury lasów i ich wykorzystania w sposób i w tempie zapewniającym trwałe zachowanie ich bogactwa biologicznego, wysokiej produkcyjności oraz potencjału regeneracyjnego i żywotności. 

Z punktu widzenia inwestora istotny jest podział według kryterium wykorzystywania. Dzielimy w ten sposób nieruchomości na: operacyjne, inwestycyjne oraz zapasy nieruchomości. 

Nieruchomości operacyjne są to nieruchomości wykorzystywane przez właściciela do zwykłej działalności. Najczęściej są zajęte przez właściciela. Korzyści ekonomiczne z tych nieruchomości są niemożliwe do dokładnego oszacowania z uwagi na to, iż są one związane z przepływami podmiotu gospodarczego, które zawierają również efekty związane ze sposobem organizacji określonej struktury biznesowej. Nieruchomości inwestycyjne mają natomiast charakter lokaty. Nie są użytkowane przez dany podmiot, lecz generują, bądź będą generować dochody z czynszów, dywidend lub innych pożytków oraz bezpośrednio z przyrostu swojej wartości. 

Kolejną grupą są zapasy nieruchomości. Są one przeznaczone na sprzedaż w ramach zwykłej działalności operacyjnej. Przedsiębiorstwa ewidencjonują je jako towar (nabyte w celu dalszej odsprzedaży) lub zapas (wytworzone w ramach zwykłej działalności i przeznaczone do sprzedaży).

Bibliografia:
M. Bryx: Wprowadzenie do zarządzania nieruchomością, Poltext, Warszawa 2005
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.
E. Kucharska-Stasiak: Nieruchomość w gospodarce rynkowej, PWN, Warszawa 2006
K. Jajuga, T. Jajuga: Inwestycje, PWN, Warszawa 2006
H. Henzel: Inwestycje na rynku nieruchomości, Wyd. Akademii Ekonomicznej w Katowicach 2004
M. Bryx: Rynek nieruchomości, Poltext, Warszawa 2006