Cechy nieruchomości
 
 
 

Ze względu na niektóre cechy nieruchomość jest bardzo specyficznym dobrem...

Każdy przedmiot inwestycji charakteryzuje się innymi cechami. Ze względu na niektóre cechy nieruchomość jest bardzo specyficznym dobrem.
Możemy wyróżnić: cechy fizyczne, cechy ekonomiczne oraz cechy instytucjonalne.
Wśród cech fizycznych na uwagę zasługuje :
• Złożoność fizyczna
• Stałość w miejscu,
• Trwałość,
• Różnorodność,
• Niepodzielność.

Nieruchomość składa się nie tylko z gruntu, ale często z elementów składowych takich jak np. budynki, budowle, drzewa. Niekiedy bardzo duża złożoność nieruchomości komplikuje jej analizę i stwarza problemy przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych. 

Nieruchomość związana jest z wydzieloną częścią gruntu, a co za tym idzie jest nieprzenaszalna. Stałość w miejscu sprawia, że rynki nieruchomości mają charakter lokalny, a wartość nieruchomości jest uzależniona od zmian otoczenia i lokalnego prawa. Z drugiej strony są dzięki nieprzenaszalności dobrym zabezpieczeniem dla kredytów i wykorzystywane są w wielu państwach jako podstawa naliczania podatku majątkowego. 

Ma na to wpływ także trwałość w czasie nieruchomości. Cecha ta dotyczy w szczególności ziemi, która jest traktowana jako fizycznie niezniszczalna. Budynki i budowle mają długi okres żywotności i na tle innych wytworów pracy człowieka cechuje je relatywnie wysoka trwałość. Dlatego właśnie nieruchomość traktowana jest często jako dobra lokata kapitału. 

Każdy właściciel lub użytkownik nieruchomości poprzez elementy składowe dostosowuje ją do swoich potrzeb. Dodatkowo każda nieruchomość jest inna pod względem położenia, wielkości i kształtu. Sprawia to, że nie ma dwóch takich samych nieruchomości i często jest to źródło problemów przy określaniu wartości nieruchomości lub przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych.

Przy inwestowaniu w nieruchomość musimy pamiętać o trudnościach związanych z jej podziałem. Niepodzielność nieruchomości można rozpatrywać w kilku wymiarach:
• kapitału (trudność w odzyskaniu cząstek kapitału); taką możliwość ma np. właściciel portfela akcji lub obligacji,
• przestrzennym – zmiany w popycie na obiekty o określonej kubaturze nie wywołują łatwego dopasowania przestrzeni do zmieniających się warunków, wymuszają np. ponoszenie nakładów na rozbudowę,
• fizycznym – nierozerwalny związek budynku z gruntem; łatwo można popełnić błędy lokalizacyjne, których nie da się usunąć .
Do ekonomicznych cech nieruchomości należą :
• rzadkość,
• lokalizacja,
• współzależność
• duża kapitałochłonność,
• mała płynność.

Rzadkość oznacza przede wszystkim ograniczoną podaż szczególnie nieruchomości gruntowych o dobrej lokalizacji, pełnym uzbrojeniu i objętych planem zagospodarowania przestrzennego. W celu zwiększenia powierzchni takich gruntów potrzebne są nakłady inwestycyjne i czas. Podobny problem dotyczy deficytu odpowiedniego rodzaju zabudowań. W rezultacie następują duże wahania wartości nieruchomości w zależności od popytu. 

Lokalizacja jest cechą obejmującą dostępność usług, bliskość zakładów użyteczności publicznej, środków komunikacji lokalnej, centrów handlowych itp. Lokalizacja może mieć wpływ na sposób użytkowania i wartość nieruchomości.

Na wartość nieruchomości wpływa także inna cecha ekonomiczna – współzależność. Nieruchomości sąsiadujące ze sobą wzajemnie na siebie oddziaływają. Dobrym przykładem może tu być restauracja, która dzięki wybudowaniu w jej sąsiedztwie nowego biurowca może liczyć na większą ilość potencjalnych klientów.

Cechą, która ogranicza nieco ilość inwestorów na rynku nieruchomości jest wysoka kapitałochłonność nieruchomości. Konsekwencją tego jest konieczność finansowania zakupu nieruchomości kapitałem obcym oraz długi okres zwrotu poniesionych nakładów. Zawężenie ilości potencjalnych nabywców wpływa negatywnie na płynność nieruchomości. Płynność oznacza łatwość wejścia i wyjścia z rynku za cenę zbliżoną do wartości rynkowej. Badania na brytyjskim rynku nieruchomości komercyjnych ujawniły, że przeciętny czas transakcji wynosi ponad 9 miesięcy. W porównaniu z rynkiem papierów wartościowych, czy rynkiem surowców jest to czas nieporównywalnie dłuższy. 

Kolejnymi cechami, które pokazują specyfikę nieruchomości na tle innych inwestycji są cechy instytucjonalnoprawne. Rynek nieruchomości jest zasadniczo regulowany przez prawo. Akty prawne regulują cały cykl życia nieruchomości od fazy projektowania aż do fazy wycofania z eksploatacji. Aby rynek nieruchomości mógł dobrze funkcjonować należało stworzyć całe otoczenie prawne, a co za tym idzie powołać szereg instytucji zajmujących się rynkiem nieruchomości.

Bibliografia:
M. Bryx: Wprowadzenie do zarządzania nieruchomością, Poltext, Warszawa 2005
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
E. Kucharska-Stasiak: Nieruchomość w gospodarce rynkowej, PWN, Warszawa 2006
H. Henzel: Inwestycje na rynku nieruchomości, Wyd. Akademii Ekonomicznej w Katowicach 2004
M. Bryx: Rynek nieruchomości, Poltext, Warszawa 2006