Rynek nieruchomości
 
 
 

Specyfika rynku nieruchomości

Specyfika rynku nieruchomości wynika z cech nieruchomości i praw do niej. Do specyficznych cech nieruchomości oddziałujących na rynek nieruchomości należy zakwalifikować te wszystkie cechy nieruchomości, które wywołują specyficzne rozwiązania na rynku nieruchomości, najczęściej w obrocie nieruchomościami. 

Dzięki nim możemy wyróżnić następujące cechy rynku nieruchomości :
• Rynek nieruchomości jest rynkiem lokalnym, ograniczonym, a więc innym niż rynek dóbr masowych (samochodów, pasty do zębów, butów). Wynika to z faktu, że nieruchomości nie można przenieść na rynek, gdzie są wyższe ceny.
• Rynek nieruchomości jest niedoskonały. Oznacza to, że aczkolwiek występuje na nim pełna swoboda kształtowania podaży i popytu, to jednak mechanizm kształtowania ceny równowagi nie może działać w pełni prawidłowo. Wynika to z wspomnianych wyżej cech - niezmienności lokalizacji, związanej z tym ograniczoności podaży, długiego i drogiego cyklu realizacji produkcji oraz trudnościami z podzielnością nieruchomości. Chociaż w praktyce rynek doskonały nie występuje, cecha ta jednak wyraźnie podkreśla ograniczenia rynku nieruchomości, które nie występują na innych rynkach, a zwłaszcza towarów detalicznych, który jest najbardziej zbliżony do modelu „doskonałego" przez swoją masowość i różnorodność dóbr.
• Lokalny rynek nieruchomości jest niepowtarzalny. Związane jest to nie tylko z tym, że każda nieruchomość położona jest w określonym otoczeniu i nie ma drugiej takiej samej. Jest on niepowtarzalny również dlatego, że jest sumą występujących w danym miejscu: wszystkich nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż oraz wszystkich powierzchni przeznaczonych na wynajem. Jest również sumą potrzeb popartych strumieniem pieniądza, uwzględniających indywidualne oczekiwania ludzi i firm, ale odnoszące się do tego konkretnego miejsca, w którym kształtują się właściwe dla niego relacje społeczne i ekonomiczne. Należy podkreślić, że najczęściej nabywcy zgłaszający popyt na danym konkretnym rynku lokalnym nie są zainteresowani zgłaszaniem tego popytu w innym miejscu, nawet jeśli tam jest taniej. Często nie odstrasza ich nawet wysoka cena, gdyż popyt na nieruchomości w danym miejscu rzadko może być zaspokojony w innym miejscu.
• Rynek nieruchomości jest mało elastyczny. Tam, gdzie można wystawić na sprzedaż każdy rodzaj towaru lub szeroki asortyment jednego dobra, rynek jest elastyczny. Cecha ta nie występuje na rynku nieruchomości. Po pierwsze dlatego, że suma nieruchomości jako fragmentów powierzchni ziemi jest skończona. Po drugie najczęściej pożądana w nieruchomości - podaż powierzchni zabudowanej - w krótkim okresie jest również stała. Jej zwiększenie, ze względu na długość cyklu budowlanego, wymaga dłuższego czasu. Dlatego też niekiedy określa się go jako rynek relatywnie trwały lub tradycyjny, czyli wolno zmieniający się.
• Występuje duży zakres interwencji państwa. Może on się przejawiać w różny sposób. Przede wszystkim w tworzeniu zasad funkcjonowania rynku nieruchomości, co państwo czyni tylko w odniesieniu do nielicznych innych rynków, szczególnie do rynku papierów wartościowych. Ponadto ingerencja państwa ma często charakter bezpośredni, zmierza do wzrostu podaży lub przekształcenia potrzeb w popyt (zwłaszcza na rynku mieszkaniowym), a także występuje zazwyczaj zaangażowanie finansowe państwa w realizację wielkich inwestycji infrastrukturalnych.
• Udział szarej strefy w rynku nieruchomości szacowany jest jako relatywnie wysoki. Konieczność podania w akcie notarialnym wartości transakcji, będącej podstawą jej opodatkowania rodzi chęć ukrycia przed władzami faktycznej ceny sprzedaży (zakupu) nieruchomości. Ponadto, często w transakcjach zakupu nieruchomości pojawiają pieniądze niewiadomego pochodzenia. W procesie inwestycyjnym występuje walka o zlecenia często przy wykorzystaniu środków prawnie zakazanych.
• Rynek nieruchomości globalizuje się inaczej niż rynek dóbr konsumpcyjnych. Najwięksi inwestorzy międzynarodowi inwestują w różnorodne obiekty (biurowe na wynajem, hotele, stacje benzynowe, supermarkety, centra logistyczne itp.) na całym świecie, a nie tylko na jednym rynku lokalnym. Globalizacja dotyczy tu wyłącznie przepływu kapitałów związanych z inwestowaniem na rynku nieruchomości i te przepływy są coraz mniej ograniczone. Jednak ze względu na trwałość lokalizacji nieruchomości nie możemy mówić o globalizacji rynku nieruchomości. Oznacza to, że amerykański fundusz inwestycyjny może przenieść prawo do biurowca zlokalizowanego w Warszawie na fundusz emerytalny zlokalizowany w Hongkongu, ale nieruchomość pozostanie na lokalnym rynku w Warszawie. Globalizacja finansowania rynku nieruchomości pomaga podmiotom gospodarczym osiągnąć ich cele, ale nie zmienia charakteru popytu na nieruchomości. Ułatwia natomiast dokonywanie różnorodnych transakcji. 
• Decyzje podejmowane na tym rynku mają wyjątkowe znaczenie, gdyż cena nieruchomości jest relatywnie wysoka, a okres użytkowania wyjątkowo długi. Zarówno decyzje inwestycyjne, jak i dotyczące zakupu, a nawet wynajmu są z tych powodów bardziej przemyślane. Decyzje te podlegają zarówno oddziaływaniu czynników obiektywnych, jak i subiektywnych odczuć nabywców, przy czym również lokalizacja jest oceniana zarówno w sposób obiektywny, jak i subiektywny. Uczestnicy rynku poddawani są także presji działań marketingowych i mody. Tym bardziej więc decyzja, w której subiektywność ocen odgrywa duże znaczenie musi być przemyślana, a często głęboko uzasadniona poważną analizą ekonomiczną. 
• Indywidualność nieruchomości pogłębia subiektywność dokonywanych ocen. W zasadzie każda nieruchomość jest inna, gdyż stanowi inny wycinek powierzchni ziemi. Jednak to co najbardziej interesuje nabywców, inwestorów, najemców, to powierzchnia zabudowana, czyli budynki. Sytuacja w tym zakresie jest bardziej zróżnicowana. Obiekty powstające na indywidualne zamówienie inwestora mogą uwzględniać jego konkretne życzenia i oczekiwania. W rezultacie, tego typu budynek jest indywidualny, a przez to droższy w realizacji, a często także w utrzymaniu. Powstają też kłopoty z jego zbyciem, gdyż sprzedający musi trafić na nabywcę o podobnych gustach, który doceni i zaakceptuje istniejące w obiekcie indywidualne rozwiązania. Z drugiej jednak strony funkcje, które ma zaspokajać budynek są w określonych kategoriach zbliżone. Dotyczy to wszystkich powtarzalnych nieruchomości, a więc mieszkań, biur, hoteli, magazynów itd. Umożliwia to w coraz większym zakresie produkowanie dóbr (budynków) dla anonimowego odbiorcy, podobnie jak to ma miejsce w przemyśle.

Bibliografia:
E. Kucharska-Stasiak: Nieruchomość w gospodarce rynkowej, PWN, Warszawa 2006
M. Bryx: Rynek nieruchomości, Poltext, Warszawa 2006