Inwestowanie w nieruchomości
 
 
 

Inwestycje w nieruchomości na tle innych inwestycji.

Zgodnie z definicją inwestycji, która mówi, iż jest to „wyrzeczenie się bieżącej konsumpcji dla przyszłych niepewnych korzyści”, nieruchomości może być traktowane jako przedmiot inwestowania. Zakup praw do nieruchomości jest tu wyrzeczeniem się bieżącej konsumpcji, natomiast wzrost wartości nieruchomości, dochody czerpane z wynajmu lub innego rodzaju pożytki są zdecydowanie przyszłymi i niepewnymi korzyściami. 

Według kryterium przedmiotowego możemy wyróżnić trzy rodzaje inwestycji:
• Finansowe,
• Rzeczowe,
• Niematerialne.

Inwestycja finansowa polega najczęściej na zakupie różnego rodzaju instrumentów rynku finansowego tj. akcje, czy dłużne papiery wartościowe. Rynek finansowy pozwala na pośrednie inwestowanie w nieruchomości poprzez np. zakup hipotecznych listów zastawnych, udziałów w funduszach inwestycyjnych.

Bezpośrednie inwestowanie w nieruchomości jest rodzajem inwestycji rzeczowej. Ten rodzaj inwestycji będzie najczęściej opisywany w kolejnych częściach niniejszej pracy. W zależności od sposobu wykorzystywania nieruchomości wyróżniamy inwestycje rzeczowe lokacyjne i produkcyjne. Do tych pierwszych zaliczamy nieruchomości nabyte w celu osiągnięcia korzyści ekonomicznych wynikających z przyrostu ich wartości lub innych pożytków oraz nieużytkowane na potrzeby jednostki, wynikające z jej działalności określonej w statucie. Do tych drugich zaliczamy przede wszystkim środki trwałe przedsiębiorstwa.

Podsumowując zatem, możemy wyróżnić dwa podstawowe rodzaje inwestycji na rynku nieruchomości:
• Inwestycje w nieruchomości oraz
• Inwestycje w instrumenty finansowe rynku nieruchomości. 

Inwestycje w nieruchomość to inwestycje rzeczowe – inwestycje w aktywa niefinansowe, natomiast inwestycje w instrumenty finansowe rynku nieruchomości to inwestycje finansowe. Instrumenty finansowe rynku nieruchomości charakteryzują się jedną z dwóch cech: 
• Ich wartość zależy od wartości nieruchomości,
• Ich funkcjonowanie jest istotne dla rozwoju rynku nieruchomości. 
Instrumenty finansowe na rynku nieruchomości można podzielić na trzy grupy:
• Instrumenty udziałowe rynku nieruchomości,
• Instrumenty dłużne rynku nieruchomości,
• Instrumenty pochodne rynku nieruchomości. 

Pierwsza i druga grupa to instrumenty transferu kapitału, natomiast trzecia to instrumenty transferu ryzyka.

Z uwagi na to, iż rola instrumentów pochodnych rynku nieruchomości ogranicza się przede wszystkim do zarządzania ryzykiem, najważniejsze finansowe instrumenty inwestowania sprowadzają się do instrumentów udziałowych i instrumentów dłużnych.

Instrumenty udziałowe rynku nieruchomości obejmują:
• Udziały w funduszach inwestycyjnych, których podstawowymi inwestycjami są inwestycje w nieruchomości,
• Akcje spółek, których zdecydowana większość aktywów to nieruchomości. 
W pierwszym przypadku mamy do czynienia zazwyczaj z zamkniętymi funduszami inwestycyjnymi, których portfel zawiera prawie wyłącznie nieruchomości. Fundusz taki emituje certyfikaty inwestycyjne, które otrzymują jego udziałowcy. Wartość certyfikatów występujących na rynku zależy od wartość nieruchomość wchodzących w składa portfela inwestycyjnego funduszu.

W drugim przypadku inwestor jest udziałowcem (akcjonariuszem) spółki, której aktywa stanowią w większości nieruchomości. Jak wiemy w takiej sytuacji, wartość udziałów (akcji) jest tu ściśle powiązana z wartością samej spółki, a co za tym idzie z wartością jej aktywów, na które składają się przede wszystkim jej nieruchomości.

Spełniony jest więc jeden z dwóch podstawowych cech instrumentów finansowych rynku nieruchomości: ich wartość zależy od wartości nieruchomości.
Z kolei instrumenty dłużne, o których mowa była wcześniej, spełniają przede wszystkim drugą cechę instrumentów finansowych rynku nieruchomości, mianowicie: ich funkcjonowanie jest istotne dla rozwoju rynku nieruchomości. Instrumenty te pozwalają inwestować w nieruchomość podmiotom, które nie mają wystarczającego kapitału własnego do sfinansowania inwestycji. Ich obecność zasadniczo wpływa na rynek nieruchomości ułatwiając transfer kapitału, bez którego wiele inwestycji nie mogłoby być zrealizowanych. Dodatkowo zabezpieczone są najczęściej hipotecznie nieruchomościami. 

Dodatkowo możliwa jest inwestycja w spółki giełdowe sektora nieruchomości emitujące akcje i obligacje. 
Przykładem spółek akcyjnych są między innymi:
• Globe Trade Center SA. (GTC) - deweloper, który prowadzi inwestycje na rynku nieruchomości w budynki biurowe, centra handlowe oraz budownictwo mieszkaniowe na terenie całej Polski.
• Echo Investment SA. - deweloper działający na rynku mieszkaniowym, biurowym, handlowym i hotelowym na terenie całej Polski.
• Dom Development SA. - deweloper prowadzący inwestycje na terenie Warszawy w zakresie inwestycji mieszkaniowych.
• POLNORD SA. - deweloper realizujący projekty deweloperskie na terenie Trójmiasta.
• Energomontaż-Południe SA. - spółka prowadzi działalność na polskim i światowym rynku budownictwa energetycznego oraz przemysłowego oraz mieszkaniowego we Wrocławiu.

Podsumowując możemy zauważyć, że podmioty funkcjonujące na rynku nieruchomości podejmują podobne decyzje jak podmioty na rynku finansowym.
Decyzje te dotyczą czterech podstawowych obszarów:
• Inwestowanie – wybór odpowiedniej inwestycji,
• Finansowanie – wybór sposobu finansowania inwestycji. Z uwagi na najczęściej wysoką kapitałochłonność nieruchomości, pozyskanie kapitału z zewnątrz staje się koniczne przy większości inwestycji.
• Wycena – określenie wartości przedmiotu inwestycji,
• Zarządzanie ryzykiem – ograniczenie ryzyka inwestowania w nieruchomości. 

Każdej inwestycji towarzyszą kluczowe elementy tj. czas, ryzyko oraz stopa zwrotu z zainwestowanego kapitału. Nie inaczej jest w przypadku inwestowania w nieruchomość. Inwestor posiadający kapitał i chcący go pomnożyć, podejmując decyzję o jego alokacji opiera się na ocenie opłacalności danej inwestycji w stosunku do innych. Decydujące znaczenie ma tu przewidywana stopa zwrotu i ryzyko inwestycji. Badania w zakresie oceny atrakcyjności inwestycji w nieruchomości na tle innych form inwestowania pokazują, iż jest to bardzo interesująca forma alokacji kapitału. Lokując w nieruchomości przy stosunkowo niewysokim ryzyku inwestycyjnym możemy liczyć na ogół na znacznie wyższe stopy zwrotu niż w przypadku inwestycji w instrumenty prawie całkowicie wolne od ryzyka jak np. obligacje Skarbu Państwa.

Standardowym i najczęściej używanym sposobem analizy inwestycji w nieruchomości jest zastosowanie metody wartości obecnej netto, czyli NPV.
W przypadku inwestycji w nieruchomość wartość ta określona jest za pomocą następującego wzoru:



gdzie: Ct – przepływ pieniężny z tytułu inwestycji w nieruchomość, występujący w okresie t (również ewentualny przepływ pieniężny z tytułu sprzedaży nieruchomości przy wycofaniu się z inwestycji); I0 – nakład poniesiony na inwestycję w nieruchomość, w szczególności cena zakupu nieruchomości; r – wymagana stopa zwrotu inwestora (wyrażona w skali okresu otrzymywania przepływów pieniężnych. 

Oczywiście zasada podejmowania decyzji jest taka sama jak przy realizacji projektu inwestycyjnego, czyli podejmujemy decyzje o zainwestowaniu w nieruchomość, kiedy NPV>0. Czyli wtedy, gdy suma zdyskontowanych przepływów pieniężnych z tytułu inwestycji jest wyższa niż nakład na zakup nieruchomości. Oprócz metody NPV można również wyznaczyć wewnętrzną stopę zwrotu IRR. Jeśli IRR jest wyższa niż wymagana stopa zwrotu inwestora, inwestycja powinna być realizowana.

Oczywiście określenie przepływów pieniężnych z tytułu inwestycji oraz wymaganej stopy zwrotu inwestora wymagają znajomości wielu informacji rynkowych. W przypadku przepływów pieniężnych są to m.in. wielkości czynszów, czy wielkość pustostanów w podobnych obiektach. Jeśli chodzi o stopę zwrotu, powinna ona uwzględniać przede wszystkim ryzyko, jakim charakteryzuje się rozważana inwestycja.

Nieruchomości są trzecią po obligacjach i akcjach klasą aktywów, którą zainteresowani są inwestorzy. Dużą ich zaletą jest to, że nie wykazują dużej korelacji z innymi akty¬wami. Ta niska korelacja może być częściowo wyjaśnio¬na zróżnicowaną reakcją na zmiany w cyklu koniunkturalnym - zwroty z akcji i obligacji wykazują tendencję do wyprzedzania cyklu ekonomicznego, natomiast zwroty z nieru¬chomości wykazują opóźnienie w tym zakresie. 

Tabela nr 1: Korelacja zwrotów z nieruchomości, obligacji i akcji


Źródło: Goodman Property Investors: Measuring real estate investment risks, raport z lipca 2007 zamieszczony na stronie http://www.goodmanpropertyinvestors.com. Wyliczeń dokonano na podstawie całkowitych zwrotów z aktywów na rynku w Wielkiej Brytanii w okresie od 1996 do 2006 roku.

Jak już wspomniałem wcześniej inwestycje w nieruchomości odznaczają się charakterystycznymi cechami, które determinują strategie inwestycyjne. Nieruchomości, co do zasady, są inwestycjami o wysokiej kapitałochłonności, która często jest barierą ograniczającą możliwości inwestycyjne mniejszych inwestorów. Ograniczona podaż nieruchomości, stałość w miejscu oraz ograniczona podzielność, w połączeniu z kapitałochłonnością stanowi istotną przeszkodę w dowolnym modelowaniu portfela inwestycyjnego. Inwestycje w nieruchomości, w odróżnieniu od lokat w akcje i obligacje, wymagają specjalistycznej, profesjonalnej obsługi i dostępu do informacji. Dlatego też, cena płacona przez inwestora jest wypadkową informacji, do jakich ma dostęp. Wysokie koszty transakcyjne są przeszkodą w aktywnym zarządzaniu portfelem nieruchomości i zmniejszają rentowność inwestycji. Specyficznymi cechami nieruchomości, które musi wziąć pod uwagę inwestor, jest także konieczność zarządzania nieruchomością oraz starzenie się nieruchomości. Na stosunkowo wysokie ryzyko specyficzne nieruchomości wpływa także ich heterogeniczność oraz brak przejrzystości rynku, co powoduje asymetryczność dostępu do informacji oraz wysokie koszty jej pozyskania.

W odróżnieniu od inwestycji w aktywa, będące w publicznym obrocie, nieruchomości sprzedawane są lokalnie. Brak centralnego rynku wynika głównie z opisaną wcześniej cechą stałości w miejscu nieruchomości.

Nieruchomości należą do aktywów o ograniczonej płynności, co dotyczy w szczególności nieruchomości o znacznej wartości jednostkowej. Niska płynność nieruchomości powodowana długim okresem ekspozycji, wysokimi kosztami transakcji, koniecznością obsługi i trudnością w dostępie do informacji powoduje, że możliwe jest zawarcie transakcji przez jedną ze stron na niekorzystnych warunkach.

Bibliografia:
K. Jajuga, T. Jajuga: Inwestycje, PWN, Warszawa 2006
M. Jurek-Maciak: Bezpośrednie i pośrednie sposoby inwestowania na rynku nieruchomości, artykuł zamieszczony w kwartalniku „Rzeczoznawca Majątkowy” Nr 2, kwiecień-czerwiec 2007 r.
E. Kucharska-Stasiak: Nieruchomość w gospodarce rynkowej, PWN, Warszawa 2006