Hipoteka jako forma zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomości

Instytucje prawne, które chronią interes wierzyciela przed działaniami niesolidnego dłużnika nazywane są najogólniej zabezpieczeniami. Dzielą się one na osobowe i rzeczowe. Istota zabezpieczenia osobowego polega na tym, że dłużnik gwarantuje spłatę wierzytelności całym swoim majątkiem. Przy zabezpieczeniu rzeczowym uprawnienia wierzyciela są chronione konkretną rzeczą ruchomą lub nieruchomą, która została wybrana jako przedmiot zabezpieczenia. Spośród istniejących w polskim prawie środków rzeczowego zabezpieczenia wierzytelności stosunkowo najlepszym, przede wszystkim z uwagi na takie cechy nieruchomości jak: stałość w miejscu, stałość w czasie oraz najczęściej wysoką wartość, jest hipoteka. Ustanawia się ją wyłącznie na nieruchomościach, w przeciwieństwie do prawa zastawu, które obciąża tylko ruchomości. 

Tradycyjnie hipotekę definiuje się jako ograniczone prawo rzeczowe ustanawiane dla zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności na nieruchomościach oraz wybranych prawach. 

Hipoteka obciąża na nieruchomości:
• prawo własności,
• prawo użytkowania wieczystego,
• wierzytelność zabezpieczoną hipoteką (subintabulat),
• udział we współwłasności nieruchomości.

Sposób zabezpieczenia w postaci ułamkowego obciążenia udziału we współwłasności stanowi jedyny przypadek, w którym ustawodawca dopuszcza możliwość obciążania idealnej części nieruchomości. We wszystkich innych sytuacjach hipoteką można obciążyć jedynie całą nieruchomość. Nie jest w szczególności możliwe częściowe obciążanie nieruchomości, gdy brak jest ułamkowych udziałów, a współwłasność ma charakter łączny, czyli bezudziałowy. W wypadku, gdy hipoteka jest ustanowiona na użytkowaniu wieczystym, wówczas obciąża ona zarówno grunt oddany w użytkowanie wieczyste, jak i budynki i inne urządzenia na gruncie stanowiące odrębny przedmiot własności. Ponieważ użytkowanie wieczyste jest prawem czasowym, to z chwilą upływu terminu, na jaki zostało ustanowione, wygasają ustanowione na nim obciążenia, a więc również hipoteka. Skutek ten następuje z mocy samego prawa. Wierzyciele hipoteczni uzyskują w stosunku do dłużnika hipotecznego w to miejsce ustawowe prawo zastawu na roszczeniach użytkownika wieczystego o wynagrodzenie za wzniesione lub nabyte przez niego budynki, których własność utracił wskutek wygaśnięcia tego prawa. 

Z kolei hipoteka na wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie, zwana inaczej subintabulatem, polega na tym, że wierzyciel hipoteczny zabezpiecza swoją wierzytelnością spłatę własnych zobowiązań, jakie zaciąga u osób trzecich. W ten sposób powstaje „łańcuszek" wierzycieli hipotecznych. Konstrukcyjnie subintabulat jest instytucją prawną o mieszanym charakterze hipoteki i zastawu. Kieruje się on następującymi zasadami:
• Z chwilą wpisania do księgi wieczystej spłata zastawionej wierzytelności hipotecznej może być dokonana jedynie do rąk uprawnionego z tytułu subintabulatu, co jest możliwe nawet wówczas, gdy wierzytelność zastawiona nie jest jeszcze wymagalna.
• Uprawniony z tytułu subintabulatu może we własnym imieniu żądać zapłaty wprost od dłużnika wierzytelności zastawionej i to zarówno od dłużnika osobistego, jak i rzeczowego, gdy obie wierzytelności - pierwotna i zastawiona - są już wymagalne. 

Przedmiotem zabezpieczenia hipotecznego oprócz nieruchomości mogą być ograniczone prawa rzeczowe w postaci:
• własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego,
• własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego,
• prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. 

Istota hipoteki wyraża się tym, że instytucja ta służy wzmocnieniu statusu wierzyciela, zapewniając mu uprzywilejowaną pozycję przy prowadzeniu egzekucji z nieruchomości obciążonej. Nie daje natomiast wierzycielowi prawa posiadania i korzystania z nieruchomości. Wszystkie te uprawnienia, w tym również rozporządzanie prawem własności, przysługują właścicielowi nieruchomości. Powoduje to, że nie jest ważne jakiekolwiek umowne zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązywałby się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki. 

Hipoteka jest prawem akcesoryjnym, czyli prawem, którego istnienie i treść zależy od innego prawa, jakim jest wierzytelność. Hipoteka nie ma więc samodzielnego bytu jurydycznego. Pozostaje bowiem w ścisłym związku z prawem, które zabezpiecza. Hipoteka zatem nie może powstać bez istnienia prawa głównego, tj. zabezpieczanej wierzytelności, a jej wygaśnięcie skutkuje wygaśnięciem hipoteki.

Najistotniejsze zasady hipoteki to:
• Zasada oznaczoności, z której wynika, że hipoteką można zabezpieczyć jedynie wierzytelność pieniężną i to ściśle sprecyzowaną co do wysokości. 
• Zasada wpisu powodująca, że powstanie hipoteki wymaga wpisu do księgi wieczystej, a zatem nie jest możliwe jej ustanowienie, jeżeli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej. 
• Zasada szczegółowości, zgodnie z którą hipoteką można obciążyć jedynie oznaczoną, konkretną i zindywidualizowaną nieruchomość wchodzącą w skład majątku dłużnika.
• Hipoteka obciąża nieruchomość wraz z jej częściami składowymi, przynależnościami, pewnymi pożytkami cywilnymi, a w szczególności roszczeniami właściciela o czynsz najmu lub dzierżawy.
• Wierzyciel może uzyskać zabezpieczenie swojej wierzytelności równocześnie od dłużnika osobistego i rzeczowego, którzy mogą być jednym, ale mogą być również odmiennymi podmiotami. Taka sytuacja ma miejsce, gdy jedna osoba zaciąga dług, a druga udziela zabezpieczenia spłaty tego długu na własnej nieruchomości. Podobnie sytuacja przedstawia się, gdy przedmiotem zbycia jest nieruchomość obciążona hipotecznie. Istnieje bowiem wówczas dwóch dłużników: osobisty (poprzedni właściciel) i rzeczowy (nowy właściciel). 

Na treść hipoteki składają się dwa podstawowe uprawnienia wierzyciela hipotecznego:
• pierwszeństwo zaspokojenia wierzyciela hipotecznego przed wierzycielami osobistymi dłużnika rzeczowego, co stanowi status jego uprzywilejowania,
• skuteczność obciążenia hipotecznego względem każdoczesnego właściciela nieruchomości. 

Te uprawnienie wierzyciela hipotecznego podlegają jednak następującym ograniczeniom wynikającym z przepisów szczególnych:
• przywilej egzekucyjny zgodnie z którym należności zabezpieczone hipotecznie znajdują się na piątym miejscu w kolejności zaspokojenia w toku egzekucji,
• hipoteka przymusowa z tytułu zobowiązań podatkowych ustanowiona na rzecz Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, której przysługuje pierwszeństwo zaspokojenia przed hipotekami ustanowionymi dla zabezpieczenia innych należności, z wyłączeniem hipotek ustanowionych dla zabezpieczenia należności z tytułu kredytu bankowego,
• w razie zbiegających się hipotek obciążających jedną nieruchomość o pierwszeństwie rozstrzyga dzień złożenia wniosku o wpis do księgi wieczystej, co oznacza, że prawo wpisane na podstawie wniosku złożonego wcześniej ma pierwszeństwo przed prawem wpisanym na podstawie wniosku późniejszego,
• prawa wpisane na podstawie wniosków złożonych równocześnie mają równe pierwszeństwo; konsekwencją tej regulacji jest zasada proporcjonalnego zaspokojenia wierzytelności o równym pierwszeństwie w wypadku, gdy wartość nieruchomości nie wystarcza na pełne pokrycie zabezpieczonych wierzytelności.

Obecnie w polskim systemie hipoteka ta powstaje :
• z mocy prawa w sytuacji podziału nieruchomości obciążonej hipoteką na kilka nieruchomości, co powoduje, że każda nieruchomość, jaka powstanie wskutek podziału dotychczasowej nieruchomości, będzie obciążona hipoteką (hipoteka łączna),
• na podstawie umowy o ustanowienie hipoteki umownej łącznej mającej na celu zabezpieczenie tej samej wierzytelności przez obciążenie więcej niż jednej nieruchomości (hipoteka umowna łączna),
• przez obciążenie kilku nieruchomości hipoteką przymusową, jeżeli nieruchomości te są już obciążone inną hipoteką łączną albo stanowią własność dłużników solidarnych (hipoteka łączna przymusowa określona w art. 1111 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Bibliografia
Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
M. Bryx: Wprowadzenie do zarządzania nieruchomością, Poltext, Warszawa 2005
Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego
Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa