Z punktu widzenia inwestora działającego na polskim rynku nieruchomości istotna jest znajomość rodzajów i wysokości podatków oraz opłat z jakim wiąże się wybrana przez niego inwestycja.

Podstawowe podatki związane z inwestowaniem w nieruchomość to: podatek leśny, podatek rolny, podatek od nieruchomości oraz podatek od czynności cywilnoprawnych.

1. Podatek leśny
Podatek leśny dotyczy inwestycji w nieruchomości leśne. Reguluje go Ustawa z dnia 30 października 2002 r. o podatku leśnym. Opodatkowaniu tym podatkiem podlegają wszystkie lasy, z wyłączeniem lasów zajętych na wykonywanie innej działalności gospodarczej niż działalność leśna. Podstawę opodatkowania stanowi powierzchnia lasów wyrażona w hektarach, a wynikająca z prowadzonej ewidencji gruntów oraz budynków. Podatek leśny od 1 ha za rok podatkowy wynosi równowartość pieniężną 0,220 m3 drewna obliczaną według średniej ceny sprzedaży drewna uzyskanej przez nadleśnictwa za pierwsze trzy kwartały roku poprzedzającego rok podatkowy. Nie dotyczy to lasów ochronnych oraz lasów wchodzących w skład rezerwatów przyrody i parków narodowych, dla których stawka podatku leśnego ulega obniżeniu o 50%. Do ceny nie wlicza się kwoty podatku od towarów i usług. Organem podatkowym jest wójt (burmistrz lub prezydent). Od podatku leśnego zwolnione są lasy z drzewostanem w wieku do 40 lat, lasy wpisane indywidualnie do rejestru zabytków, użytki ekologiczne. 

2. Podatek rolny
Podatek rolny płacony jest przez inwestorów w okresie od zakupu gruntu rolnego do momentu jego sprzedaży lub zmiany przeznaczenia. Obecnie problematykę tego podatku reguluje Ustawa z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym. Podatek ten obciąża grunty gospodarstw rolnych, za które uważa się obszar gruntów sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy. Grunty te muszą stanowić własność lub znajdować się w posiadaniu osoby fizycznej, prawnej lub jednostki organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej, w tym spółki, które są także podatnikami tego podatku. Podstawą wyliczenia podatku rolnego jest dla gospodarstw rolnych liczba hektarów przeliczeniowych ustalona według powierzchni, rodzajów, klas użytków rolnych wynikających z ewidencji gruntów i budynków oraz zaliczenia do okręgu podatkowego. Dla pozostałych gruntów podstawę stanowi liczba hektarów wynikająca z ewidencji gruntów i budynków. W celu prawidłowego stosowania Ustawa wprowadza 4 okręgi podatkowe, do których zalicza gminy oraz miasta w zależności od warunków ekonomicznych i klimatyczno-produkcyjnych. Podatek rolny za rok podatkowy wynosi równowartość pieniężną 2,5 q żyta od 1 ha przeliczeniowego gruntów gospodarstw rolnych oraz równowartość pieniężną 5 q żyta od 1 ha pozostałych gruntów. Średnia cena skupu żyta obliczona jest za pierwsze trzy kwartały roku poprzedzającego rok podatkowy. Organem podatkowym właściwym w sprawach podatku rolnego jest wójt (burmistrz, prezydent miasta).

3. Podatek od nieruchomości
Podstawowym podatkiem związanym z inwestowaniem w nieruchomości jest podatek od nieruchomości. Poświęcony jest mu rozdział 2 Ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych. Podatnikiem tego podatku są osoby fizyczne i prawne oraz jednostki organizacyjne, w tym spółki, nieposiadające osobowości prawnej, o ile są właścicielami nieruchomości, ich samoistnymi posiadaczami, użytkownikami wieczystymi. Współwłaściciele za zobowiązania podatkowe odpowiadają solidarnie, natomiast w wypadku odrębnej własności lokalu - w takim stosunku, jaki im ułamkowo przysługuje w nieruchomości wspólnej. Natomiast małżonków podatek ten obciąża łącznie bez względu na ich reżim majątkowy.
Podstawą opodatkowania w przypadku gruntów jest ich powierzchnia, a w przypadku budynków lub ich części jest ich powierzchnia użytkowa. Wysokość stawek podatku corocznie w drodze uchwały określa rada gminy. Ustawa reguluje natomiast maksymalne wysokości stawek podatku. 

Stawki podatku od gruntów nie mogą przekroczyć:
• 0,69 zł od 1 m2 powierzchni dla gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, bez względu na sposób zakwalifikowania w ewidencji gruntów i budynków,
• 3,65 zł od 1 ha powierzchni dla gruntów pod jeziorami, zajętych na zbiorniki wodne retencyjne lub elektrowni wodnych,
• 0,34 zł od 1 m2 powierzchni dla pozostałych gruntów, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego. 

Natomiast stawki podatku dla budynków lub ich części nie mogą przekroczyć:
• 0,57 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej dla budynków mieszkalnych,
• 18,60 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej,
• 8,66 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej dla budynków zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym materiałem siewnym,
• 3,75 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej dla budynków zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie udzielania świadczeń zdrowotnych,
• 6,23 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej dla pozostałych budynków, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego. 

Ponadto stawka podatku od budowli nie może przekroczyć 2% jej wartości określonej na podstawie art. 4 ust. 1 pkt 3 i ust. 3-7 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. 

Przy określaniu wysokości stawek dla gruntów rada gminy może różnicować ich wysokość dla poszczególnych rodzajów przedmiotów opodatkowania, uwzględniając w szczególności lokalizację, rodzaj prowadzonej działalności, rodzaj zabudowy, przeznaczenie i sposób wykorzystywania gruntu. 

Przy określaniu wysokości stawek dla budynków rada gminy może różnicować ich wysokość dla poszczególnych rodzajów przedmiotów opodatkowania, uwzględniając w szczególności lokalizację, sposób wykorzystywania, rodzaj zabudowy, stan techniczny oraz wiek budynków. 

Przy określaniu wysokości stawek dla budynków oraz budowli rada gminy może różnicować wysokość stawek dla poszczególnych rodzajów przedmiotów opodatkowania, uwzględniając w szczególności rodzaj prowadzonej działalności. Przepis ten nie dotyczy budynków mieszkalnych. 

4. Podatek od czynności cywilnoprawnych
Podatek od czynności cywilnoprawnych reguluje Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Określa ona m.in. jakie czynności podlegają opodatkowaniu, kiedy powstaje obowiązek podatkowy, co jest podstawą opodatkowania oraz kiedy należy uiścić ten podatek. Przepisy przewidują również zwolnienia od uiszczenia tego podatku i dotyczą one m.in. czynności cywilnoprawnych podlegających przepisom o gospodarce nieruchomościami lub o autostradach płatnych, czy umów sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego zawieranych w związku z realizacją roszczeń wynikających z ograniczenia korzystania z nieruchomości na podstawie przepisów o ochronie środowiska. 

Podatkowi podlegają czynności cywilnoprawne takie jak:
• umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych,
• umowy pożyczki,
• umowy darowizny - w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy,
• umowy dożywocia,
• umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności - w części dotyczącej spłat lub dopłat,
• ustanowienie hipoteki,
• ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego, oraz odpłatnej służebności,
• umowy depozytu nieprawidłowego,
• umowy spółki (akty założycielskie).

Ponadto podatkowi podlegają zmiany wymienionych wcześniej umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne, jak czynności cywilnoprawne wymienione powyżej. 

Umowa spółki oraz jej zmiana podlega podatkowi, jeżeli w chwili dokonania czynności na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej znajduje się: w przypadku spółki osobowej - siedziba tej spółki lub w przypadku spółki kapitałowej - rzeczywisty ośrodek zarządzania albo siedziba tej spółki (jeżeli jej rzeczywisty ośrodek zarządzania nie znajduje się na terytorium żadnego z państw członkowskich, a jeżeli ośrodek ten znajduje się na terytorium takiego państwa, gdy umowa spółki nie podlega podatkowi kapitałowemu w tym państwie). 

Z powyższym zastrzeżeniem czynności cywilnoprawne podlegają podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:
• rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. 

W podatku od czynności cywilnoprawnej obowiązek podatkowy ciąży:
• przy umowie sprzedaży - na kupującym,
• przy umowie zamiany - na stronach czynności,
• przy umowie darowizny - na obdarowanym,
• przy umowie dożywocia - na nabywcy własności nieruchomości,
• przy umowie o dział spadku lub o zniesienie współwłasności - na podmiocie nabywającym rzeczy lub prawa majątkowe ponad udział w spadku lub we współwłasności,
• przy ustanowieniu odpłatnego użytkowania, w tym również nieprawidłowego oraz odpłatnej służebności - na użytkowniku lub nabywającym prawo służebności,
• przy umowie pożyczki i umowie depozytu nieprawidłowego - na biorącym pożyczkę lub przechowawcy,
• przy ustanowieniu hipoteki - na składającym oświadczenia woli o ustanowieniu hipoteki,
• przy umowie spółki cywilnej - na wspólnikach, a przy pozostałych umowach spółki - na spółce.

Obowiązek podatkowy powstaje m.in. z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej, złożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki, uprawomocnienia się orzeczenia sądu. W przypadku zawarcia umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność w wykonaniu tego zobowiązania. 

Podstawa opodatkowania jest uzależniona od rodzaju czynności cywilnoprawnej, np. w przypadku umowy sprzedaży nieruchomości stanowi ją wartość rynkowa rzeczy, a w wypadku ustanowienia hipoteki - kwota zabezpieczanej wierzytelności. Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnej określa się na podstawie obowiązujących w dniu dokonania czynności, przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia, bez odliczania długów i ciężarów.

Stawki podatku zostały zróżnicowane i są ustalone w zależności od rodzaju czynności cywilnoprawnej. 

Stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:
• 2% dla nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym,
• 1 % dla innych praw majątkowych.

Stawki podatku od umów zamiany, dożywocia, o dział spadku, o zniesienie współwłasności oraz darowizny wynoszą:
• 2% przy przeniesieniu własności nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym,
• 1 % przy przeniesieniu własności innych praw majątkowych.

Ponadto stawka podatku od umowy ustanowienia odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego, oraz odpłatnej służebności wynosi 1 %, a od ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności istniejących 0,1 % kwoty zabezpieczonej wierzytelności. W przypadku zabezpieczenia wierzytelności o nieustalonej wysokości (hipoteka kaucyjna) stawka jest stała i wynosi 19 zł. 

Ustawa wprowadza także obowiązek uiszczenia podatku przez podatnika bez wezwania organu podatkowego w terminie 14 dni od powstania zobowiązania. Natomiast płatnicy w tym notariusze obowiązani są uzależnić sporządzenie czynności od uiszczenia podatku, a nadto przekazują urzędowi skarbowemu właściwemu ze względu na siedzibę płatnika odpisy sporządzonych aktów notarialnych dotyczących opodatkowanych czynności cywilnoprawnych. Organem podatkowym właściwym miejscowo i rzeczowo w sprawach podatku od czynności cywilnoprawnych w przypadku przeniesienia własności nieruchomości jest naczelnik urzędu skarbowego właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

5. Opłata skarbowa
Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o opłacie skarbowej wymienia w sposób szczegółowy sytuacje, kiedy należy uiścić opłatę skarbową, przewidując również zwolnienia podmiotowe (art. 8) i przedmiotowe (art. 2 i 3). Zasadą jest, że opłatę skarbową uiszcza się od podań, zaświadczeń, zezwoleń czy zgłoszeń sporządzanych w sprawach indywidualnych z zakresu administracji publicznej oraz sporządzanych dokumentów (weksle, ustanowienie pełnomocnika, oświadczenia poręczycieli). Obowiązkiem uiszczenia tej opłaty są obciążone osoby fizyczne, prawne, jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej (solidarnie, jeżeli kilka osób), jeżeli wystawiają lub sporządzają dokumenty, składają podania i załączniki do podań albo jeżeli na ich wniosek dokonuje się czynności urzędowych lub wydaje zaświadczenia lub zwolnienia. 

Szczegółowy wykaz przedmiotów opłaty skarbowej i wysokość stawek, a także zwolnień określa załącznik do Ustawy. Podobnie jak przy podatku od czynności cywilnoprawnej notariusze są płatnikami tej opłaty i muszą uzależnić sporządzenie lub wydanie dokumentu od jej uiszczenia. Organem podatkowym właściwym w sprawach opłaty skarbowej jest wójt lub burmistrz (prezydent).

Bibliografia
M. Bryx: Wprowadzenie do zarządzania nieruchomością, Poltext, Warszawa 2005
Ustawa z dnia 30 października 2002 r. o podatku leśnym
Ustawa z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym
Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych
Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych