Inwestowanie w nieruchomości mieszkaniowe
 
 
 

Zakup mieszkania z myślą o zysku z tytułu przyrostu wartości

Nieruchomości mieszkaniowe obejmują dużą grupę obiektów, zarówno bezpośrednio użytkowanych, jak i przeznaczonych na wynajem. Są to domy jednorodzinne (wolnostojące, w zabudowie zwartej, segmentowej lub jednolitej) i domy wielorodzinne. W tej grupie znajdziemy więc nieruchomości budowane zarówno z myślą o zabezpieczeniu własnych potrzeb, jak i z myślą o zysku (na wynajem lub sprzedaż). Jednak domy jednorodzinne bardzo rzadko są przedmiotem inwestycji mającej na celu osiągnięcie zysku, dlatego taki rodzaj inwestycji nie będzie przedmiotem analizy w niniejszej pracy.

Na korzyści ekonomiczne wynikające z posiadania nieruchomości mieszkaniowej mogą składać się zyski czerpane z wynajmu oraz przyrost wartości tych nieruchomości. W niniejszym artykule skupiamy się na przyroście wartości lokali mieszkalnych w Polsce.

Sytuacja na rynku w roku 2006
Polska, w której deficyt mieszkań szacuje się na przynajmniej 1,5 miliona jednostek, należy do najbardziej interesujących rynków mieszkaniowych w Europie. W roku 2006 na 1 000 osób przypadało u nas zaledwie 325 mieszkań, podczas gdy w Unii Europejskiej średnia to 442 mieszkań na każde 1 000 osób. Na rynkach największych polskich miast widoczna jest wyraźna przewaga popytu nad podażą. W rezultacie w ciągu ostatnich dwóch lat można zaobserwować zwiększoną dynamikę wzrostu zarówno produkcji mieszkaniowej, jak i cen. Pod tym względem rekordowy był rok 2006. Tempo wzrostu cen było najwyższe spośród wszystkich krajów UE. Spośród głównych aglomeracji największy wzrost odnotowano w Krakowie, gdzie średnia cena 1 m2 na koniec 2006 była wyższa o 67% w stosunku do początku roku. Niewiele mniejszy wzrost odnotowano w Łodzi – 64%. Najwyższą średnią cenę ok. 7,3 tys. złotych za m2 odnotowano w Warszawie, a na następnych miejscach znalazły się m.in. Kraków, Wrocław i Trójmiasto. 

Wyraźne zmiany nastąpiły równocześnie na rynku nowych mieszkań. Pierwsza połowa roku 2006 upłynęła pod znakiem rosnącego popytu, zwłaszcza jego drugi kwartał przyniósł nieomal histeryczną pogoń za mieszkaniami i kredytami we frankach szwajcarskich. Jednocześnie podaż w pierwszej połowie wcale nie rosła. W rezultacie wyraźnie przyspieszył wzrost cen, który w Warszawie przekroczył 45% w skali roku.

Przyczyny nagłego wzrostu cen lokali mieszkalnych
Głównym powodem takiej sytuacji była znaczna przewaga popytu nad podażą. Do najważniejszych czynników, które istotnie wpłynęły na zwiększenie popytu można zaliczyć między innymi wzrost ogólnego standardu życia, wzrost siły nabywczej, dostępność i taniość kredytów mieszkaniowych oraz skutki wejścia do UE. Jeśli chodzi o wzrost siły nabywczej to jest on spowodowany pozytywnymi tendencjami demograficznymi. Najbardziej aktywną grupę klientów na rynku mieszkaniowym stanowią osoby w wieku 25-32 lata. W wiek ten wkraczają właśnie osoby urodzone w okresie wyżu demograficznego przełomu lat 70 i 80. Oczywiście finansowanie zakupu mieszkania odbywa się przede wszystkim ze środków obcych. Rynek kredytów hipotecznych w Polsce jest obecnie w stanie oferować konsumentom korzystne warunki kredytowe. Wprawdzie banki ograniczyły nieco w drugiej połowie 2006 roku udzielanie kredytów we frankach (nastąpiła zmiana sposobie obliczania zdolności kredytowej, wcześniej bardziej korzystna niż dla kredytów w złotych), ale za to w ofercie pojawiły się kredyty na 110% wartości nieruchomości. Bardzo liberalne wydają się także wymogi dotyczące dochodów kredytobiorców w przeliczeniu na osobę w gospodarstwie domowym. Na wzrost popytu wpłynęło również wejście Polski do Unii Europejskiej, a wraz z nim wzrost zainteresowania polskim rynkiem nieruchomości inwestorów z Europy Zachodniej. Skutkiem akcesji był znaczny napływ kapitału zagranicznego. Odbywa się on zarówno w formie bezpośrednich inwestycji, jak i działalności zagraniczny banków i innych instytucji finansujących. Nie bez znaczenia są tu przepisy prawa, które uprościły zakupu mieszkania w Polsce obywatelom i osobom prawnym z innych państw należących do UE. Również zeszłoroczna niepewność co do wysokości podatku VAT dodatkowo pobudziła popyt na mieszkania. 

Jednak ze względu na pewne niekorzystne czynniki podaż jest niewystarczająca, aby zaspokoić wysoki popyt na powierzchnię mieszkalną. Do czynników tych można zaliczyć przede wszystkim: bardzo powolne uchwalanie planów zagospodarowania przestrzennego, brak wolnych działek o dobrej lokalizacji, niedostosowane przepisy prawne dotyczące prac budowlanych oraz wzrost kosztów budowy. Na wzrost kosztów budowy składają się: wzrost cen materiałów budowlanych, wzrost płac pracowników sektora budowlanego i wzrost cen działek budowlanych.

Skutki wzrostu cen
Wzrost cen wpływa jednak znacznie na popyt. Obecne ceny osiągnęły tak wysoki pułap, że pomimo agresywnej promocji kredytów hipotecznych i wzrostu płac realne możliwości zakupu mieszkań zaczęły się kurczyć. O kupnie mieszkania mogą myśleć osoby o dochodach netto znacznie przewyższających średnią krajową (w przypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego). Większą szansę na zakup mieszkania ma małżeństwo o przeciętnych - w skali kraju dochodach (ok. 2700 zł brutto). Co więcej z danych banków wynika, że w I półroczu kredyty hipoteczne zaciągnęło ok. 10 proc. więcej osób niż w I półroczu ubiegłego roku. Okazuje się więc, że mimo wzrostu cen mieszkań i oprocentowania kredytów więcej osób osiąga zdolność kredytową wystarczającą do kupna mieszkania, niż ją traci. To zasługa doskonałej sytuacji na rynku pracy - coraz więcej osób znajduje legalne zatrudnienie, a do tego obserwujemy dynamiczny wzrost wynagrodzeń (9,4 proc. w czerwcu), przy czym ten wzrost dotyczy szerokiego rynku pracy - począwszy od niewykwalifikowanych robotników, przez sprzedawców na specjalistach skończywszy. Prawdopodobna stabilizacja cen mieszkań, którą będą wspomagać nowe przedsięwzięcia deweloperskie (według GUS w I półroczu wydano ok. 50 proc. więcej pozwoleń na budowę niż przed rokiem), powinna przełożyć się na dalszą poprawę zdolności kredytowej Polaków.


Perspektywy rozwoju rynku
Niezaspokojenie popytu spowodowało gwałtowny wzrost poziomu cen. Pierwsza połowa roku 2007 nie przynosi na rynku mieszkań szczególnego przełomu. Zwiększona podaż powoduje wprawdzie w poszczególnych miastach spowolnienie wzrostu cen, jednak nie całkowite jego zahamowanie. Analizując jednak obecne oferty sprzedaży mieszkań zauważamy w niektórych miastach nieznaczne spadki cen. Może to świadczyć o zaobserwowanej już w lipcu stabilizacji na rynkach mieszkaniowych w tych miastach.

Najświeższe dane o polskim rynku mieszkaniowym daje analiza cen ofertowych. Z przeprowadzonej analizy wynika, że zmiany cen mieszkań zależą w dużej mierze od lokalizacji. Po gwałtownych wzrostach w ostatnich dwóch latach możemy zauważyć wreszcie stabilizowanie się cen na niektórych lokalnych rynkach. Nieznaczne zmiany cen zaszły m.in. w Warszawie i Krakowie. Wahania od -0,2% do 1% świadczą o stabilizacji na rynkach mieszkaniowych w tych miastach. Wyraźne ograniczenie popytu owocuje w nich także dużymi różnicami między cenami ofertowym a cenami transakcyjnymi. Ostateczna cena, za którą następuje sprzedaż jest średnio o 8% niższa od tej, jaka była podana przy wystawieniu oferty. Po wielu miesiącach nieustannych wzrostów do grona miast, w których ceny się zatrzymały dołączył Wrocław. W lipcu średnia cena m2 spadła tam o 0,2% i wyniosła 7467 zł. Jeszcze większa korekta nastąpiła na rynku poznańskim, na którym ceny rosły nieprzerwanie od początku boomu mieszkaniowego. Tego lata w stolicy Wielkopolski średnia cena ofertowa m2 mieszkania spadła o 3,5% i wyniosła 6525 zł. 

Nie oznacza to jednak, że stabilizowanie się cen można było zauważyć w całym kraju. Lipiec był drugim z rzędu miesiącem wysokiego (ponad 5-procentowego) wzrostu cen ofertowych mieszkań w Gdańsku. Z przeprowadzonej analizy ofert zgłoszonych do sprzedaży w lipcu wynika, że w stolicy Pomorza średnia cena m2 mieszkania przekroczyła próg 7 tys. zł i wyniosła 7169 zł. O 3,7% wzrosły w lipcu ceny mieszkań oferowanych na rynku wtórnym w Łodzi. Od początku roku wzrost ten wyniósł już ponad 24% (z 3875 do 4811 zł za m2). 

Inaczej sytuacja przedstawia się na rynku pierwotnym lokali mieszkalnych. Obecnie za najdynamiczniejszy pod względem wzrostu cen można uznać rynek poznański, choć nadal najwyższe średnie ceny m2 dotyczą mieszkań z rynku warszawskiego. W ostatnim czasie widzimy również ożywienie w mniejszych ośrodkach, takich jak Olsztyn, Rzeszów, Szczecin, czy Trójmiasto. Pomimo wysokich cen utrzymuje się wysokie tempo sprzedaży. Mieszkania są kupowane w ogromnej części nieomal natychmiast po wprowadzeniu na rynek, zwłaszcza mieszkania najbardziej poszukiwane i najbardziej dostępne: dwupokojowe do 55 m2, czy nieduże mieszkania 3-pokojowe. Pewną nowością jest coraz częstsze wstrzymywanie się przez deweloperów z wprowadzaniem do sprzedaży części mieszkań, i systematyczne podnoszenie ceny w miarę realizacji inwestycji. Na rynku nadal dominuje oferta mieszkań do samodzielnego wykończenia (tzw. standard deweloperski). W miarę dojrzewania rynku nabywcy stają się coraz bardziej wymagający a segmentacja coraz bardziej wyraźna. Poszukiwane i cenione są mieszkania niestandardowe, penthouse'y, lofty, a także mieszkania o wyjątkowej lokalizacji. Pomimo szybkiego rozwoju segmentu apartamentów nadal brakuje obiektów luksusowych, dotyczy to w szczególności dużych aglomeracji. Deweloperzy budują na ogół lokale mieszkalne o podwyższonym standardzie, jednak nie luksusowe. Apartamenty oferowane są w standardzie wykończenia dewelopera, natomiast usługi wykończeniowe deweloperzy uznają za dodatkowy element proponowany klientom jako opcja. 

Rynek pierwotny funkcjonuje w oparciu o przekonanie, że parlament uchwali korzystną dla branży definicję „budownictwa społecznego" utrzymującą preferencyjną stawkę w wysokości 7% dla wszystkich mieszkań o powierzchni poniżej 120 m2 i dla domów nie przekraczających 220 m2. Ponieważ stawką 22% miałaby być objęta jedynie część przekraczająca te liczby, to nieznaczne przekroczenie powierzchni np. wskutek nieprecyzyjnego projektu nie powoduje istotnego ryzyka wzrostu końcowej ceny dla klientów. Dodatkowo liczne zapowiedzi czołowych polityków dotyczące sporządzenia aktów prawnych pozwalających na przyśpieszenie odrolnienia działek na terenie większych miast i szybkie wydawanie pozwoleń na budowę pozwalają deweloperom optymistycznie patrzeć w przyszłość.

Bibliografia:
M. Bryx, R. Matkowski: Inwestycje w nieruchomości, Poltext, Warszawa 2001
RAES: Rynek mieszkaniowy w Polsce, raport zamieszczony na stronie http://www.raes.pl
CEE PROPERTY GROUP: Sytuacja na rynku mieszkaniowym w Polsce 2007 – stan obecny i prognozy, raport zamieszczony na stronie http://www.ceeproperty.pl
Rynek nieruchomości w Polsce - sierpień 2007, artykuł zamieszczony na portalu http://eGospodarka.pl