Inwestowanie w centra handlowe
 
 
 

Do nieruchomości komercyjnych zalicza się obiekty handlowe, biurowe, usługowe, rozrywkowe, sportowe itp. Są to nieruchomości, w które inwestuje się wyłącznie z myślą o zysku. I to zysku postrzeganego w dłuższej perspektywie czasowej. Cecha podstawowa tych nieruchomości to lokalizacja, która powinna umożliwiać dogodny dostęp dla klientów. Od jakiegoś już czasu obserwuje się koncentrację tych obiektów w centra handlowo-usługowo-rozrywkowe. Usytuowane są one najczęściej w centrach dużych miast (tzw. galerie) lub na ich przedmieściach (kompleksy hipermarketów z towarzyszącymi im mniejszymi sklepami). O tym, czy dana nieruchomość powinna być zlokalizowana w centrum handlowym miasta, na przedmieściu czy jako element towarzyszący innym nieruchomościom decyduje przede wszystkim rodzaj świadczonych usług oraz warunki komunikacji z klientami.

Boom na centra handlowe nowej generacji rozpoczął się również w Polsce. Gigantyczne kompleksy handlowo-rozrywkowe znajdują się obecnie w każdym większym mieście. Na koniec drugiego kwartału 2007 w ośmiu głównych aglomeracjach miejskich w Polsce znajdowało się 119 centrów handlowych o łącznej wynajmowanej powierzchni brutto (GLA) 3 466 300 m2. W pierwszym półroczu 2007 oddano do użytku sześć centrów handlowych: Złote Tarasy w Warszawie (zdobyły tytuł najlepszego projektu komercyjnego na świecie), Pasaż Grunwaldzki i Arkady Wrocławskie we Wrocławiu, Forum w Gliwicach oraz II fazę Starego Browaru w Poznaniu i Plazę Sosnowiec.

Najważniejszym czynnikiem wpływającym na sukces takiego rodzaju inwestycji jest oczywiście lokalizacja. Doskonałym przykładem może tu być jedna z największych centrów handlowych w Polsce - Galeria Mokotów. Lokalizacja tego centrum nie była przypadkowa. Galerię Mokotów zlokalizowano u zbiegu ulic Wołoskiej i Wilanowskiej - niecałe 15 minut drogi samochodem od centrum miasta, w sercu Mokotowa, jednej z najbardziej atrakcyjnych i bogatych dzielnic. Leży ona w sąsiedztwie wielu rezydencji, w świeżo ukształtowanej nowoczesnej, biznesowej dzielnicy. Galeria znalazła się w części Warszawy będącej w przyszłości skupiskiem komercyjnych i rezydencyjnych nieruchomości. Około 360 tys. mieszkańców Warszawy mieszka 10 minut drogi samochodem od Galerii Mokotów. W obszarze ograniczonym odległością 20 minut jazdy samochodem żyje 280 tys. rodzin. Lokalizacja Galerii Mokotów umożliwia dogodne połączenia publicznymi środkami transportu, jak również samochodem do dowolnych części miasta. Każdego roku 4 min pasażerów podróżuje stąd tramwajami i autobusami. Ponadto do licznych firm i biur znajdujących się w sąsiedztwie centrum handlowego przyjeżdżają codziennie pracownicy i interesanci. 

W I połowie 2007 roku zaobserwowano znaczący wzrost (o ponad 100%) podaży nowoczesnych centrów handlowych w porównaniu z pierwszym półroczem roku 2006. Łącznie w 1-2 kw 2007 w ośmiu największych aglomeracjach miejskich w Polsce oddano do użytku 224,500 m2 nowoczesnej powierzchni w centrach handlowych. Kumulacja otwarć spowodowana została dostarczeniem na rynek zarówno nowych obiektów jak i obiektów, których otwarcie opóźniło się o kwartał. 

W chwili obecnej najwięcej, gdyż 29.7 proc. nowoczesnej powierzchni centrów handlowych znajduje się w Warszawie, a następnie w konurbacji Śląskiej (19.8 proc.). Relatywnie mniejsza liczba powierzchni handlowej odnotowana została w Szczecinie (4.2 proc.) oraz Trójmieście (8 proc.) i Wrocławiu (8.3 proc.). 

Inny obraz rynku ukazuje jednak analiza nasycenia centrami handlowymi na liczbę mieszkańców. I tak najwyższy wskaźnik nowoczesnej powierzchni handlowej na 1,000 mieszkańców zanotowano w Poznaniu (619) i w Warszawie (594) a relatywnie niski w konurbacji Śląskiej (305). Przewiduje się, że na koniec 2008 roku nastąpi dalszy wzrost powierzchni centrów handlowych na 1,000 mieszkańców w większości analizowanych w niniejszym komunikacie miast. Dalszy znaczący wzrost nastąpi w Szczecinie (z obecnych 351 m2/1,000 mieszkańców do 543 m2/1,000 mieszkańców) oraz Poznaniu (z obecnych 619 m2/1,000 mieszkańców do 787 m2/1,000 mieszkańców). 

Do końca roku 2007 w ośmiu największych aglomeracjach miejskich w Polsce ukończonych zostanie jeszcze blisko 125,500 m2. Najbardziej znaczące zapowiadane otwarcia w drugiej połowie 2007 roku to Galeria Bałtycka w Gdańsku (39,000 m2) oraz Auchan Rumia (35,000 m2). Szacuje się, że w 2008 powstanie dodatkowe 441,300 m2 brutto nowoczesnej wynajmowanej powierzchni handlowej. Najwięcej nowej powierzchni w okresie 3 kwartał 2007 - 4 kwartał 2008 przybędzie w Krakowie (105,500 m2), Trójmieście (105,500 m2) i Poznaniu (95,000 m2), a najmniej w Łodzi (5,000 m2). 

Współczynnik pustostanów w centrach handlowych w największych aglomeracjach miejskich Polski pozostaje na stabilnym niskim poziomie (średnio 1.35 proc.). Najwyższy wskaźnik pustostanów zanotowany został w 2 kw. 2007 w Warszawie (2.95 proc.) a najmniej powierzchni nie wynajętej odnotowano w Szczecinie (0.25 proc.). Podczas rozmowy z osobami zajmującymi się wynajmem powierzchni usługowo-handlowych w trzech wrocławskich galeriach handlowych: Arkady Wrocławskie, Galeria Dominikańska oraz Pasaż Grunwaldzki, które są jedynymi obiektami we Wrocławiu zapewniającymi wysoki standard techniczno-użytkowy, doskonałą lokalizację oraz dużą podaż powierzchni, w każdym przypadku zostałem poinformowany o braku wolnych lokali pod wynajem. Można zatem przyjąć, że współczynnik pustostanów dla takich obiektów we Wrocławiu jest bliski 0%. Oznacza to, że rynek nie jest jeszcze w tym obszarze nasycony.

Popyt na nowoczesne powierzchnie handlowe pozostaje na stabilnym, wysokim poziomie koncentrując się wokół centrów handlowych zlokalizowanych w śródmieściach miast. W chwili obecnej w centrach handlowych ośmiu największych aglomeracji miejskich funkcjonują 8,374 sklepy, punkty usługowe i gastronomiczne. Największa ilość sklepów w centrach handlowych ulokowana jest w Warszawie (2,634) oraz konurbacji Śląskiej (1,390), stosunkowo małą ilość odnotowano w Szczecinie (315). 

Struktura branżowa sklepów w centrach handlowych wykazuje podobieństwa w większości ośrodków miejskich w Polsce, jednak zwracającym uwagę jest fakt dużej konkurencji w sektorze "moda". Fakt ten jest szczególnie charakterystyczny dla rynków handlowych Warszawy, konurbacji Śląskiej oraz Poznania i Krakowa. Natomiast niewielka ilość krajowych i międzynarodowych detalistów operuje w Polsce w sektorach "dla matki i dziecka", "odzież i akcesoria skórzane" oraz "sprzęt sportowy" (szczególnie w Szczecinie, Trójmieście oraz Łodzi).

Popyt na nieruchomości o charakterze handlowym utrzyma się jeszcze długo, bo gdyby nawet wszystkie zapowiedziane inwestycje doszły do skutku, nie grozi nam nadmiar powierzchni tego typu. Na mieszkańca Polski przypada bowiem mniej niż 1 m2 powierzchni sklepów, podczas gdy na mieszkańca Unii Europejskiej 2 m2. Aby zaspokoić potrzeby, powinno być w naszym kraju ok. 1,9 mln m2 powierzchni handlowej. Za główne ulice handlowe w Warszawie uważa się ulice Nowy Świat i Chmielną, która według ekspertów rynku nieruchomościowego z agencji Cushman & Wakefield jest na 38 miejscu wśród najdroższych ulic handlowych świata z rocznym czynszem 720 euro za m2 i tylko nieznacznie wyprzedza krakowską ul. Floriańską (600-660 euro). W rankingu tak jak rok wcześniej wygrała nowojorska Piąta Aleja - za metr kwadratowy sklepu trzeba tam zapłacić rocznie w przeliczeniu ponad 11,3 tys. euro. 

W rankingu „European Cities Monitor”, sporządzonego przez tą samą agencję, w roku 2006 Warszawa znalazła się na siódmym miejscu w kategorii dostępność powierzchni biurowej, a pod względem wartości powierzchni biurowej w stosunku do jej standardu zajęła 1 miejsce.

Wrocławskie galerie handlowe
We Wrocławiu znajdują się trzy duże galerie handlowe o podobnym standardzie, wykończeniu i lokalizacji w centrum miasta. Jedną z nich jest otwarta w 2001 roku galeria„Galeria Dominikańska”. Dwie pozostałe to nowo wybudowane galerie: „Arkady Wrocławskie” zlokalizowane przy skrzyżowaniu ul. Powstańców Śląskich z ul. Swobodną oraz „Pasaż Grunwaldzki” położony na placu Grunwaldzkim, przy głównej drodze prowadzącej z centrum miasta w kierunku na Warszawę. Jakość lokalizacji trzech galerii jest mniej więcej na tym samym poziomie. 

Tabela: Informacje na temat wrocławskich galerii handlowych


Źródło: własne, na podstawie danych z oficjalnych stron poszczególnych galerii.

Patrząc się na ten bardzo szybko rozwijający się rynek nieruchomości komercyjnych można dojść do wniosków, skądinąd bardzo trafnych, że inwestycja w nieruchomości komercyjne jest na pewno inwestycją bardzo dochodową. Jako przykład przedstawię inwestycje w jedną z trzech największych galerii wrocławskich – Pasaż Grunwaldzki.

Pasaż Grunwaldzki wybudowany został w kwietniu 2007 roku. Koszt budowy całego obiektu to ok. 300 mln zł. Inwestorem jest kielecka firma Echo Investment S.A., która wykonanie projektu zleciła pracowni architektonicznej MOFO Architekci sp. z o.o. z Krakowa. Powierzchnia użytkowa w galerii przeznaczona pod wynajem wynosi ok. 49 tys. m2. Wszystkie lokale w galerii mają bardzo wysoki standard wykończenia.

Na opłaty za najem lokalu w Pasażu Grunwaldzkim składają się:
• czynsz,
• prowizja od obrotów najemcy,
• opłata marketingowa (reklamy, akcje promocyjne np. koncerty),
• opłata eksploatacyjna indywidualna – opłata za media (różnica między faktycznym zużyciem, a stałą opłatą rozliczana jest pod koniec roku na podstawie odczytu z liczników),
• opłata eksploatacyjna za części wspólne budynku.

Opłaty za najem są różne w zależności od branży w jakiej działa najemca. Jednak możemy w przybliżeniu założyć, że przychód związany z czynszem i prowizją od obrotów daje właścicielowi nieruchomości ponad 50 euro za m2 wynajmowanej powierzchni handlowej. W przypadku nieruchomości Pasaż Grunwaldzki daje to przynajmniej 9 mln zł przychodu miesięcznie, czyli ponad 100 mln rocznie. Przy kosztach wybudowania galerii rzędu 300 mln zł pozwala to na zwrot zainwestowanego kapitału już po kilku latach wliczając opłaty związane z finansowaniem inwestycji.

Podobna sytuacja jest w innych miastach w Polsce. Najdroższa jest wciąż Warszawa, gdzie stawki czynszów podbiły Złote Tarasy. Czynsz za najlepiej usytuowane lokale o metrażu 100 m2 wynosi tu około 90 euro za 1 m2. W pozostałych miastach czynsze za najlepsze lokale w prestiżowych centrach handlowych są wyraźnie niższe niż w stolicy i oscylują wokół 40-45 euro za m2. miesięcznie. 

W dużych polskich miastach ceny najmu powierzchni w nowoczesnych centrach handlowych są o ponad połowę niższe niż w Zachodniej Europie. Najdrożej jest w Londynie (około 260 euro za m2). W Barcelonie i Budapeszcie trzeba zapłacić miesięcznie 100 euro. Ponad 80 euro wynoszą stawki czynszów w Berlinie i Paryżu. Tańsza jest Praga, gdzie czynsze kształtują się na poziomie około 50 euro.

Bibliografia:
M. Bryx, R. Matkowski: Inwestycje w nieruchomości, Poltext, Warszawa 2001
Regina Anam: Centra handlowe w Polsce I-VI 2007, artykuł zamieszczony na portalu http://eGospodarka.pl